以房養老每月可領多少？貸款條件、實領試算、方案利率一次看

文／顏理謙 圖／Shutterstock

編按：離開職場後，少了固定的薪資收入，日常所需的現金流該從哪裡來？隨著台灣逐步邁向超高齡社會，「以房養老」是社會結構改變下的一種新選擇。以房養老是什麼？適合《50+》讀者群嗎？申辦時，有哪些特別需要注意的地方？

「以房養老」是什麼？

「以房養老」正式的名稱為「不動產逆向抵押貸款」，這是因為以房養老的撥付和償還本金、利息的操作方式和一般購屋貸款相反。

根據金管會資料，以房養老是由年長者提供自己既有的不動產設定抵押權給銀行等金融機構，在貸款存續期間之內，由銀行等金融機構每月撥付固定金額的養老金（即固定本金），作為老年生活保障之補充性措施，以安定日常生活，並在到期日償還全部貸款本息。目前商業型的以房養老貸款，除了一般貸款方案以外，也有結合信託和保險商品者，可依據個人實際需求，選擇適合的貸款方案。

金管會統計，到今（2023）年5月底為止，國銀以房養老核貸件數為7,110件，年增18.6%，累積核貸金額為404億元，年增17.1%。其中又以北北基區域成長最為顯著。

以房養老的撥付和償還本金、利息的操作方式和一般購屋貸款相反。（圖片來源：金管會）

以房養老的申請條件：適用銀髮族！

想要用自己的房子養老，基本上需要符合以下條件（實際條件仍須視各銀行評估）。

1. 身分限制：

年滿55～65歲之自然人，需要具備完全行為能力，且信用條件良好。

2. 條件限制：

以不動產做為抵押，而且不動產須為借款人所持有。

大家房屋企研室總監郎美囝指出，目前部分銀行規定，申請人的年齡和貸款期間相加後，需要超過90才能申請。例如，讀者年齡為65歲，申請30年，相加為95，則可申請。

她觀察，以房養老在以下2種族群中的接受度逐漸變高。第一種是子女長年在國外發展，對於回台繼承物業的需求低，因此對父母申辦以房養老的支持度也會比較高。另一種則是自身擁有2間房子以上的族群，這類族群會比較願意將其中1間房子作為以房養老。（相關閱讀：老後不和先生、孩子伸手！單親媽媽洪倩宜：用不動產換現金，房子就是最孝順的孩子）

以房養老貸款與常見的貸款有什麼不同？

郎美囝解釋，比方說，讀者手上有一戶房子，在一般購屋貸款的狀況下，讀者是以房子做抵押，而銀行會將這筆金額匯到讀者的戶頭，或是直接給付給建商。

若是以房養老，一樣是把房子抵押給銀行，銀行則是按月扣除利息之後，再撥付給讀者。等到合約到期，或是借款人往生之後，再向銀行償還本金和利息。

她指出，以房養老的房屋鑑價方式和房貸相同，不過一般來說，以房養老的貸款成數會低於一般房貸，但貸款利率會高於房貸。也就是說，假如是一棟價值2,000萬元的房屋，申請以房養老所拿到的金額會比一般房貸少，但是利息負擔會比較高。

其中，以房養老的給付和清償方式是比較容易產生疑慮的地方。

郎美囝表示，申請以房養老後，銀行每月撥付金額時，會先內扣利息。前端的利息會扣得比較少，後端會扣比較多，因此，借款人拿到的金額會是「前高後低」。「試算過後，可能到了後期，每個月能拿到的金額只有2萬多元。以現在的生活水平，如果又生活在雙北，這個金額對很多人來說可能比較不夠。」

此外，如果借期較長或申請人在到期前就已經離世，銀行會跟房屋繼承人請求清償，或者進入法拍階段。

以房養老試算：每月可實收多少養老金？

若以台北市一棟價值2,000萬元的房屋為例，假設讀者A女士年齡為65歲，申請30年貸款，貸至95歲為止，A女士每月大約可以收到多少錢？

郎美囝解釋，以房養老核貸成數大約是房屋價值的5～6成，部分可到7成。如果以7成來計算，2,000萬的房屋可以貸到1,400萬元。利息部分，由於以房養老風險較一般房屋貸款高，因此利息也會更高。

如果將以房養老的利息以3%計算，A女士第一期約可收到38,000～40,000元，但隨著內扣利息逐年增加，A女士收到的金額也會遞減，從第11年開始，大約就會變為27,000元。

因此，她建議，如果希望前期就能領到約50,000元，房屋價值至少要在3,500萬元以上，每月給付金額比較能應付雙北生活開銷。

以房養老適合你嗎？優缺點一次看

優點：

1. 每月可穩定收到養老金

每月會從銀行獲得一筆資金，避免臨時需要用錢卻無錢可用的窘境，也可以減輕子女經濟負擔。

2. 申請人在貸款期間可以繼續住在自己家

申請以房養老後，屋主還是可以保有房屋的所有權和使用權。

缺點：

1. 每月收到的資金會遞減

由於利息內扣機制，申請人每月收到的金額會遞減。

2. 申請人長壽風險

目前以房養老的貸款年限最長為30年，一般可以領到95歲。如果合約到期，貸款人仍在世，可能會遇到還不出貸款、房屋遭到法拍的狀況。

申辦以房養老貸款時，應注意3件事

1. 雙北房屋價值最好超過3,500萬元

由於銀行每月撥付金額時會內扣利息，而且前端的利息會扣得少，後端扣較多，因此，郎美囝建議，申辦之前，必須先評估房屋價值是否夠高。以房養老的房價依據為實價而非公告價，以雙北來說，建議房屋價值最好在3,500萬元以上再考慮申請。

另一方面，以房養老的利率會跟著央行升降息而浮動。到了貸款後期，每月的領取金額已經減少，如果再遇到利率上漲，每月要繳的利息也會隨之增加，也就是說，領到的金額會縮水更多。

2. 申請年期拉長到90歲以上

郎美囝觀察，許多人申請了以房養老大約10年後，就會開始擔心自己的壽命是否會超過申請期間。「合約結束了，如果人還在，申請人就必須還掉這筆錢。但年紀這麼大了，如果又只有一棟房產，就會面臨債務清償的問題。」

因此，她表示，許多銀行會建議申請人在考量年期時，最好拉長到90歲以上。例如如果在65歲申請，貸款年限至少要有25年。「現在女性的平均餘命已經超過80歲了，多留10年緩衝期會是比較保險的作法。」

3. 需先跟繼承人溝通

申請以房養老時，除了房屋所有權人簽約，銀行也會要求提供連帶保證人。保證人要負連帶清償責任，通常是子女或繼承人擔任。因此，申請人需要先跟子女或是繼承人溝通。

哪些銀行推出以房養老？方案、貸款成數與利率一覽

以房養老划算嗎？與賣房養老、留房養老比較

1. 以房養老

將自己持有的房屋設定抵押給銀行，銀行鑑價之後會估算放貸額度。在設定的年限裡，銀行每月會撥款給房屋所有權人，作為養老金。雖可確保每月有金額注入，但是隨著內扣利息增加，金額也會遞減。如果利率上漲，金額也會再減少。此外，如果貸款年限到期，但申請人仍在世，房子會面臨拍賣或倒貼利息問題。

2. 賣房養老

操作方式比較單純，房屋持有人把房屋賣掉後，可以選擇租屋或入住養生村。只是目前租屋市場對長者較不友善，有品質的養生村費用高又需要排隊。改換小屋，手上多留一筆現金是比較常見的做法。

3. 留房養老

透過安養信託方式，將自己的不動產、股票、基金等財產交給銀行信託管理，也可以設定專款專用。例如遇到重大醫療需求時，可以透過信託帳戶撥付。此外，如果擔心未來失智，透過信託，不用擔心自己失能之後無法決定財產配置。不過，郎美囝指出，由於信託管理費用較高，使用者大部分是銀行高端客戶，一般民眾較少用到。

郎美囝表示，從實務面觀察，在以上3者之中，賣房養老還是較多人的選項。「賣房養老的操作方式比較容易理解，也沒有綁約和清償的問題。很多長者不想要到最後一刻還要苦惱，也希望繼承人或子女可以順利處理財產，不要太過麻煩。」（相關閱讀：想把房子換退休金、避免辛苦錢被騙走，以房養老和留房養老哪個適合我？）

以房養老的常見問題

1. 以房養老貸款期間，銀行在什麼狀況下會停止撥款？

當貸款人身故或是貸款屆滿時，銀行會停止撥款。但如果貸款人未履行契約書，或是銀行撥付金額超過擔保品放款價值時，銀行也會考慮停止撥款。

2. 還在以房養老貸款期間，貸款人就身故了怎麼辦？

貸款人身故視同契約到期，此時需要由法定繼承人清償貸款。如果沒有繼承人，或是繼承人不願意清償貸款，銀行會針對房屋申請法拍。

隨著平均餘命增加，老後經濟準備也越來越重要。雖然以房養老是一項不錯的現金流來源選擇，但還是必須從多重面向謹慎考量，才能讓自己退休後的生活更從容自在。