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老後不和先生、孩子伸手!單親媽媽洪倩宜:用不動產換現金流,房子是最孝順的孩子
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老後不和先生、孩子伸手!單親媽媽洪倩宜:用不動產換現金流,房子是最孝順的孩子

獨立尊嚴的老後,靠自己打造。

文/陳莞欣 圖/Shutterstock

編按:經濟獨立是影響老年生活品質的重要關鍵。單親媽媽洪倩宜,靠著40歲前購入的2間房,為自己規劃了不虞匱乏的老年。在她看來,房子是最可靠的「啞巴兒子」。熟齡族換屋,不僅可過得更舒適、安全,還有機會創造被動收入。怎麼做,才能將不動產變現?

老後想過得有尊嚴,經濟獨立是重要關鍵。48歲的單親媽媽洪倩宜,隻身扶養女兒多年。雖然離婚時沒有拿到任何一毛錢,自己買下的2棟房子就是她最大的財務後盾。她預計幾年後退休,房子也會提供穩定的被動收入,無須和女兒伸手要錢。「比起先生、孩子,養一間房子實在可靠太多了!」她有感而發地說。

單親媽媽買房記  經濟獨立是女性最大的保障

2003年買下第一棟房子時,洪倩宜還是電視台記者。那年SARS疫情在台灣爆發,她被派往已封院的台北市和平醫院外做連線報導。天天數算死亡人數,反而讓她生出了勇氣。「在最危險的地方,反而什麼都不怕了。」

剛好,當時朋友想租房子,找她一同看房。她在台北東區延吉街的房仲門市,看到一間權狀28坪的4房公寓,開價780萬。當年才29歲的她,雖然薪水不高,仍相當動心。她拿出自己跟會累積的存款,再向媽媽借一半的頭期款,約好日後按月償還。在一片風聲鶴唳的氛圍中,房市冷清,她順利以660萬的價格成交。

買下「起家厝」後,她邀請原本租屋處的2位室友一起搬入新家,用相同租金換取更好的生活品質,再另找一位租客。每月3萬元的房貸由4人分擔,她只需月付1萬多元,負擔大為減輕。第一次購屋的經驗,也燃起她對房地產的濃厚興趣,轉行到房仲業擔任公關。

後來,她歷經結婚、離婚,帶著女兒從夫家搬回東區的老公寓。「但一直跟女兒窩在小房間也不是辦法,我想給她比較好的環境。」2012年,她決定開始物色第二間房子。她將預算設定在1,000萬上下,希望能從公寓換到有電梯、車位的大樓物件。

因緣際會下,她在南港找到一間15年的小3房大樓。原屋主是位生活簡樸的老先生,房子幾乎沒有裝潢、家具老舊,屋況也不算好。然而,她打開窗戶,發現往右看得到101大樓,往左則是一片綠意。她當天立刻決定購屋,雖然出價和屋主的開價有不小落差,她仍以誠意打動對方。

有些人一進門就嫌房子不好,希望殺價,這是錯誤的策略。如果是你的房子被嫌,還會想賣給對方嗎?」洪倩宜說。她不只大力誇讚房子採光、通風良好,還承諾屋主不用立刻搬走,可以再多住一段時間。後來,老先生真的點頭,「你開多少我就賣多少。」

買下第二屋後,洪倩宜規劃南港的房子自住,東區的房子出租。「房子會自己養活自己,除了本身有增值空間,還會帶來被動收入。

退休族換屋  如何換到生活品質和資金?

許多人在邁入退休年齡之際,會發現自家住的房子也老了,屋況不若以往。這時,該裝修、等都更,還是換屋?

洪倩宜指出,都更程序曠日費時,對熟齡族而言並非最佳選擇。以她自己在東區的第一屋為例,「談都更快20年都還沒聽說下一步。」若考慮裝修,則要考量房子本身的硬體條件是否適合作為退休宅。老公寓翻新後仍沒有電梯,對上了年紀的人是很大的負擔。

她認為,熟齡族若不想在目前的居所終老,換屋有機會帶來更好的生活品質,甚至創造被動收入。例如,一間市區的舊屋可換2間重劃區的新房,一間自住、一間出租。或者搬到東部的度假屋,但保留台北的舊家出租,日後有需要可搬回都市,也是進可攻退可守的選項。

熟齡族換屋,有哪些事情要留意?洪倩宜提出3大建議。首先,考量到老後就醫需求,房子不能離醫院太遠。再者,人的行動能力會隨年齡增長退化。住宅附近要有大眾運輸工具及好的生活機能。麥當勞、全聯、星巴克,是她最常觀察的指標,「這些店會去的地方,就是有人的地方。」

此外,屋齡太久的房子極易出現漏水、壁癌等問題,影響居住者健康。洪倩宜認為,退休宅的屋齡最好在15~20年以下,2房電梯大樓是最適合的物件。打掃輕鬆,又不用天天爬樓梯。

如何讓房子變成最孝順的孩子?以房養老、出租第二屋創造現金流

「我覺得,房子真的是帶財的!」洪倩宜回憶,2003年買房時,另一位同事則花200萬投入股市。19年過去,她在東區的房子已增值超過千萬,同事的200萬則是全數賠光。

她形容,房子就像孩子,初期需要投入大量成本。然而,等到了退休年齡,房子就是最孝順的「啞巴兒子」。近年各家推出的「以房養老」(房地產逆向抵押貸款),就是一種活化資產、創造現金流的管道。

想透過以房養老換取充分的退休金,房產鑑價金額是關鍵。洪倩宜說明,銀行給屋主的核貸金額,最高約為鑑價的7成。例如,鑑價1,800萬的房子,核貸金額約為1,260萬。貸款年限30年,則每月約可拿回3萬5,000元,利息另外扣除。

如何提高房子的鑑價?洪倩宜指出,銀行鑑價高低主要取決於區段、屋齡和房數。一般來說,位於生活機能佳的都會區、40年以下、至少2-3房的房子,相對有機會取得較高的核貸金額。

出租是另一個將房子變現的管道。洪倩宜以自身多年的出租經驗為例,房子要找到穩定的租客,周圍必須有就業或就學人口。像是桃園中壢、台北內湖、新北汐止,都是上班族多、租屋需求高的地段。考量15坪以下小套房能拿到的貸款成數不高,她建議若想投資出租房,可優先選擇兩房的物件,租給單身族或小家庭都適合。

還有幾年才退休的她,已算好自己的退休金來源:每月勞退3萬、租金3萬,再加上ETF、股票、債券等投資約1萬的配息。即使不工作,每個月加總起來仍有近7~8萬的被動收入。這樣的金額,對她來說已非常充裕,「不管孩子有沒有能力養我,我的未來都不虞匱乏。」提早做準備,老年獨立就不用求人!

相關閱讀:洪倩宜著,《錢難賺,房地產別亂買:一位單親辣媽的真心告白》,時報出版

2022/03/09

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