編按：談到老後的理想宅，通常都會考慮到居家安全、電梯，而大房換小房也可以讓日常維護更輕鬆。熟齡換屋、買房或買養老宅，其實並不容易。嫺人分享60+朋友的經驗，並細細分析熟齡換屋應該注意的7件事，畢竟買房是大筆開銷，光是先賣或先買、對退休金的影響，都需要審慎考量。
一個朋友和我分享熟齡換屋的事，這位60+的朋友提到的問題，其實50+的我也有放在心上，因為我自己在台北市一隅的老公寓，也有老屋的問題。熟齡後換屋是不是一定必要？如果要換屋，會遇到哪些問題呢？這位前輩遇到的問題，其實對後輩是很好的提醒。
住老公寓60+想換電梯房 感嘆：換房要趁早
這位朋友夫妻都超過60歲，在老公寓住了30年以上，習慣了居家附近的環境，生活機能很好，年輕一點的時候沒有想過換屋，可是這幾年看到長輩因為無力再爬樓梯而困在老公寓裡，漸漸也有危機感，想賣掉舊公寓買電梯房。
已經看了中意的電梯房要2500萬元，現在的舊公寓估計可以賣到2000萬元，再加上手邊資金大約2000萬元，賣掉舊房子之後還有1500萬元的退休金，因為將來夫妻都有勞保年金，在65歲退休之前還能再工作幾年，夫妻倆生活簡單，覺得應該還行。
本來有點擔心舊房子屋齡已經快50年，會不會不好賣？有諮詢過仲介，因為地點很好，還是有銀行願意提供好條件，仲介認為還是有市場。
目前考慮先買房再賣房，因為擔心好不容易才看到中意的房子，萬一被買走，再找到其他適合的房子也要緣分。
不過先買下來的話，扣掉可以動用的資金2000萬元，還需要貸款500萬元；因為已經60歲，如果以「年齡＋貸款年限 ≦ 65或75」的規則計算，能貸款的年限也許只能是5～10年，如果貸款10年，以2024年初2%多一點的房貸利率算起來，每個月大約是4.6萬元本息攤還，之後逐漸遞減，感覺還能支應。而且等舊房子賣掉之後就可以馬上還掉貸款。
朋友說到這裡就感慨，換房要趁早，年紀大一點時貸款條件都受限了。這不就是在提點我這提早退休族嗎？
熟齡換屋是否必要？屋齡超過25、50、60年的房子有危機？
優先需要換屋的，就是像我這樣住著40、50年以上沒有電梯的老公寓的人。問我為什麼不趁早行動呢？
20多年前搬離開婆家的時候，因為還是需要住附近所以買了婆家附近的老公寓，這幾年也有注意到老公寓上下樓梯的問題，不過因為我家是2樓，樓梯不陡，這公寓前後走了幾位老人家，大家也是這樣過來了。
因為沒有燃眉之急，目前這環境住起來舒服，沒有惡鄰、很安靜、交通方便，雖是老房子但沒發生過難搞的維修問題，又加上婆婆還在，必須住在這裡，所以還沒有認真思考換屋。
但撇開樓梯的問題不說，老公寓的確還是有屋齡的問題，這幾年不斷有媒體報導。
根據政府公告的建築改良物耐用年數及每年折舊率表，「鋼筋混凝土造」到「鋼骨造」的建築物耐用年限都是60年，也就是如果一個人30～40歲買房而平均壽命是80歲，一間房子要住40～50年，那樣只要年輕時不是買屋齡20年內的房子，熟齡之後就存在換屋的可能性。
根據民國112年第三季內政部對屋齡的統計，全台平均屋齡33年，而超過30年的房屋占比分佈如下：
・50年以上房屋112萬間，占比12.22%。
・40～50年以上房屋220萬間，占比24.07%。
・30～40年以上房屋152萬間，占比16.56%。
以113年初的時間點來說，距離921大地震發生大約25年，媒體報導常指出在這之前蓋的房子耐震強度不足，那麼把屋齡30年以上的房子占比加起來已經超過50%了，等於一半以上的台灣人都要擔心這個問題。
如果以一般媒體報導50年是房屋的壽命，那樣如果什麼都不做，10年後全台會有36%的房子有50年以上，都要警戒，而30～40年的房子因為在有生之年會老化成50年的房子，嚴格來說不適合做熟齡換屋的標的，再新一點的房子大家搶著要又公設比很高買不起，暫時不能離開台北的我突然懂了年輕人躺平的心理，然後宿命地自我安慰，人會遇上什麼事很大成分是命、是運。
好啦，恢復理性，還是慎重地整理對我也很重要的，熟齡換屋要考慮的幾個問題。
熟齡換屋考量的7個重點問題
1. 年齡和工作狀況
朋友的親身經驗提醒，貸款隨年紀增加而變困難。如果評估自家房屋屋齡有點老，他語重心長建議換屋行動最好在50歲還有工作前進行。
而這也是我雖然提早退休，但卻不輕易鼓吹提早退休的原因之一。繼續工作有諸多好處，包括借款的能力，能讓你有空間在需要的時候派上用場。（相關閱讀：嫺人專欄｜40多歲有1千萬能提早退休嗎？中年人易忽略，卻對退休金有關鍵影響的9個課題）
當然如果有足夠的資產，銀行還是有可能給不錯的條件，假設要提早退休，也許可以試試用自己的資產條件去問問銀行，先了解沒有工作收入以後要借錢會是什麼狀況，以備不時之需。
如果有成年工作穩定的子女，也可考慮用子女名義買房借貸，但占用孩子的貸款額度，以後他自己要買房時可能被影響。雖然父母一心好意，認為反正房子以後是孩子要繼承，還是要注意和孩子之間這些金錢關係，會不會衍伸出其他沒想到的問題。
2. 屋齡
如果50歲換屋，要準備住30～40年，以媒體常報導的50年耐用上限來說，等於換屋屋齡不要超過10～20年，但是，比較新的房子公設比很高，提高了換屋難度。
經過請教仲介，以台北市來說：
・如果是舊公寓地點好，有機會可以換到差不多坪數30年的電梯華廈，可以免去老來背貸款的問題。不過如果是50歲的換屋族，到70歲之後就又要面臨房屋超過50歲的問題了。
而且有位經驗豐富的朋友提醒，屋齡比較高的電梯華廈要確認住戶有沒有平日已經提撥的公積金，不然萬一電梯老舊以後要更換需要幾百萬，即便由住戶分攤也是可觀的開銷。
・如果目前是30年的電梯華廈住戶要換10幾年比較新的房子，那就要離開台北市比較有機會。
如果把媒體一直在說的50年以上的房子不適合居住這點考慮進來，沒都更也說服不了鄰居申請危老的話，台北有一大半房子裡面住的人在我有生之年得從天龍國出局，而我會是頭幾名。
3. 居住地的選擇
雖然有時會想說年紀大時去住鄉下，但其實不一定住得慣，還有距離醫療院所近這一點必須考量，有次我去竹南演講，問計程車司機生意會不會很難做？他說不會，他有固定的常客，是老人家搭車去看病，不像在台北我公公在世的時候90歲時還堅持自己搭公車去看醫生也是可行的。
也有人光是從台北市搬到新北市就覺得不習慣，這也是熟齡換屋很大的一道坎。
4. 房屋大小
一般建議熟齡換屋是大換小才有體力維護，也有機會釋出退休準備金。但卻也有人願意稍微住郊外一點就是想換夢幻的大屋可以經常全家團聚。
以前我老爸就是購入透天大屋想著子孫滿堂，後來我發現在很多家庭兒子也難和父母朝夕相處，更別說媳婦、孫子。還好我老爸買的時候房價還很低，雖然結果是兩老住一間3層的透天太過寬敞，也算是買房投資，只是房子再大也不能敲一塊下來吃，大房子擠壓了可以使用的退休金，本人享用不到，變成遺產造福了後代。
這幾年有些學者建議用「以房養老」來活化房屋釋出可以使用的退休金，基於考量保留這個可能性，如果有想用孩子的名義來借貸時就要慎重，以免需要用錢時孩子還不符合辦理以房養老的年齡。（相關閱讀：65歲買最後一棟房！張金鶚：選退休宅5指標，「這輩子賺的錢這輩子花」是最高境界）
5. 居家環境先打聽
如果是從公寓搬到大樓會需要適應，戶數多難免狀況也多，像是小孩的奔跑聲，或是不知道哪裡傳來的噪音。買房之前可以先和大樓管理員聊聊天，試著了解住戶的狀況。慎重再慎重，畢竟這是人生最後一間房。
6. 先買房還是先賣房？
先買房的話最好確保至少5年內還貸款沒有問題，以防最差的狀況舊房沒有順利短期內售出，說不定貸款撐不下去還得賣掉比較好賣的新房，要知道民國110年的最新的房地合一稅2.0，持有期間在5年以內售出稅率高達35%。
而先賣房的話，風險就是萬一沒有找到適合的新房子，得有一段時間要租房，雖然可能可以和買主談好回租一段時間，但仍會有找新房子的時間壓力。
哪一個風險聽起來比較能接受就選擇哪一個。
7. 換屋對退休金的影響
除了房子本身，重新裝潢新家的成本、家具購置費用也必須估算。在朋友的案例中如果可以再找到總價和舊房子更接近的房子會是比較好，可以不因換屋背貸款，甚至不因為換屋而減少本來算好的退休金。
也可以在購買新房時和銀行先確認未來辦理「以房養老」、活化房產出來當退休金花用的可能性。
如果按照媒體常說的50年，或是政府公告的60年大限，看起來就是說，原來台北不是我的家，我有天得去我該去的地方。也會納悶房屋交易app上多的是40、50年的房子，並且開價都不低，還是老來俏，到底該如何看待所謂房屋的耐用年限呢？
以我這蝸居瀕臨大限的老宅，又暫時無法離開天龍國的人來說，也只能暫時心理上躺平、活在當下，然後生理上勤走動，確保不會太快被二層樓的階梯打敗。
原來不是買好第一間房就可以對此生交差了事，還要解決第二間房的問題呢！突然可以理解許多年輕人不買房的主張。
就放寬心，邊走邊拆招吧。
＊提醒！本文僅為個人投資見解與心得，不得作爲任何交易之依據及獲利之保證，是否合用請自行評估。
＊50+及專欄作者皆無成立報明牌、存股、飆股等投資Line群組和社團，請小心遠離詐騙！
