夫妻坐擁台北市透天厝，卻只能靠年金過活？不賣房，如何將不動產變成現金流？

文／李雪雯 圖／Shutterstock

編按：坐擁台北市精華地帶透天厝，卻只能靠老人年金過活？很多住在都會區的長者，雖然擁有房產，卻因為手上沒有足夠現金，加上繼承及居住等考量無法輕易出售，導致「窮得只剩下房子」的窘境。專家建議，除了善用建物分割讓資產配置更靈活，搭配遺產信託、也能對自己和另一半多一分保障。

一對70、80歲，在台北市擁有一、二、三樓透天厝的侯姓老夫婦。儘管坐擁高價不動產，但很遺憾的是，兩夫妻之前沒有存到多少退休金。所以，兩老現在每月，就是依賴老人年金，以及手中不多的現金老本，過著縮衣節食的生活。

且更麻煩的是：由於透天厝已經非常老舊，要完全配合兩老的退休安養，還必須花點錢，將房子重新整修為更適宜退休居住的處所。但，兩夫妻已經沒有固定現金流了，更何況是「另外掏錢出來裝修老房子」？

老夫妻其實有兩個兒子，但都因為在中、南部工作，沒有同住在一起。而且，由於兩個兒子的工作收入不是很理想，對於兩老的日常生活及老屋裝修的費用，也沒有太多能力可以「提供資助」。

事實上，像老夫妻這樣的案例，特別是在大都會「蛋黃區」中非常常見—屋主辛苦打拚了一輩子，好不容易掙得一筆價值可觀的房地產。只是，手中卻沒有其他恆產，可以讓他們過上無虞的退休生活。

雖然兩老能把名下唯一一棟最值錢資產，變現出一大筆退休金，但他們說什麼也不願意搬遷。因為，他們已經在現址，生活了5、60年，完全不想搬到人生地不熟的地方去住。

既然賣屋養老走不通，也許很多人，很快就想到：可以把這位於北市「蛋黃區」的房子，拿去「以房養老」。但是，儘管以房養老，可以解決他們「沒有固定現金流」的問題，卻得不到兩個兒子的支持。

理由很簡單，他們還希望能順利繼承這棟透天厝。且原本生活就不是頂好的兩個兒子，未來也不見得有那麼多錢，可以將進行逆向房貸的透天厝「贖回來」。

運用「建物分割」  資產運用更有彈性 

針對這位老夫妻的各項需求，提供以下兩大相對應的解決方案： 

1. 將三層透天厝做「建物分割」。一間房子，就是一個「建物權狀」（土地及房屋各一張權狀）。根據目前法規，透天的房子只要符合消防，以及建管的相關規定時，就可以做建物分割。當建物分割之後，透天厝就會變成三間房子，分別擁有獨立的產權、獨立的門牌號碼，以及獨立的建號。如此，屋主就可以單獨地進行買賣及處理。 

藉由「建物分割」，其實會對當事人（老夫妻）有兩大優點：其一是一棟房子變成三間房子，老夫妻就可以住在一樓、不用搬離原址，順利解決了他們習慣住在原來生活環境的需求。且由於三間房子，都有獨立的進出口，也不會影響老夫妻平日的生活作息。 

2. 解決兩夫妻「沒有充足固定現金流（退休金）」的問題。先把三戶中的一戶（三樓）賣掉，就可以把一部分的錢，將二樓則隔成套房出租，以便讓老夫婦擁有「被動收入」。當然在此同時，也得記得把這筆定期租金收入，成立一個（金錢）信託，才能確保二樓出租收益，都能「專款專用」在兩老身上，細節請見下表。

其次，則是要替沒有多少現金的子女，預先考慮高額遺產稅的問題。以位在台北市精華區的透天厝為例，小孩的遺產稅，有可能會「繳不完」。如果把三樓透天厝「化整為零」，對屋主而言，是有「節稅」機會的。（相關閱讀：老後不和先生、孩子伸手！單親媽媽洪倩宜：用不動產換現金流，房子是最孝順的孩子） 

分年贈與  避免繼承房產須繳鉅額遺產稅

一般以台北市長安東路二段為例，公告現值，大約是市價的6折。以三樓（間）房子地坪50坪為例，若公告現值是每坪120萬元時，這一棟三樓透天厝的公告現值就是6,000萬元。

假設遺產稅免稅額+扣除額（配偶尚存）是2,000萬元的話，計入遺產的淨額是4,000萬元。以10%稅率為例，子女就要繳400萬元的遺產稅。這兩位老夫妻，手中已經沒有現金了，子女也沒有多有錢，未來怎麼可能去繳400萬元的遺產稅？

但如果先做了建物分割，並提早把其中一戶賣出，整體資產就少了1／3的價金，只剩下4,000萬元，減去以上的2,000萬元，子女可能就只需要繳200萬元的遺產稅。

當然，賣掉房子的現金收入，也得要規劃。以目前房價來看，一戶賣個3,000萬元，並不是什麼難事。當然，假設當事人未事先規劃的話，未來該繳的遺產稅，也還是跟沒有提早賣出一戶的結果一樣，並不會減少。

在這部分，可以善用「每年每位小孩244萬元（2023年適用）」的贈與稅免稅額，採取「提早分年贈與」的方式；也可以將拿到的3,000萬元，因為夫妻互相贈與免稅，可以先分一半給妻子，剩下1,500萬元，則利用「夫與妻每年都有244萬元」的方式，贈與給小孩。

當然，不動產的規劃，還要看屋齡有多久？由於這房子已經非常舊了，賣掉要繳的土地增值稅會非常多。因為單是屋齡50年以上、50坪的透天厝，光是土地增值稅的課稅依據，可能就高達600萬元（假設50年前，公告現值可能一坪才5萬元，現在則是一坪120萬元）。

這600萬是整棟透天土地面積的增值稅，出售三樓只需要繳納200萬的增值稅（按一般稅率），若再申請一生一次的優惠稅率（自用稅率10%），三樓的增值稅，就只需繳納35萬的稅賦。剩餘的一、二樓增值稅，則可以留待老先生「百年」之後，先由子女繼承再出售，就能夠將稅賦計算的成本，墊高至老先生死亡那一年的公告現值。如此一來，增值稅就不至於太多了。

避免身後老伴無人照顧  善用遺囑信託更有保障

另外，雖然三樓賣掉了，現金可以採「分年贈與」的方式節稅。但是，原先老夫妻自住的一樓，以及出租（留房養老）的二樓，未來也會成為老夫妻的遺產，而向兩個兒子課徵遺與稅。

這個時候，老夫妻現在就將不動產，採分年贈與的方式，也會面臨兩難：一是怕過戶給小孩，兩老最後落得沒地方住；二是日後子女要賣出，因為取得成本低，反而會有過高的房地合一稅。所以，透過不動產（保全）信託，反而是比較好的解決方式。（相關閱讀：想把房子換成退休金、避免辛苦錢被騙走，以房養老和留房養老哪個適合我？）

儘管在節稅上，不動產信託沒有太大的節贈與稅效果（國稅局會依不動產公告現值，依折現方式計算贈與稅，也許會多一點節稅的空間），但它在資產管理上，卻有以下兩大助益，細節請見下表。 

承上所描述，這是可以避免小孩拿到不動產，卻把兩老「趕出門」的情形發生。再者，則是避免小孩在父母失能或失智，或利用情緒勒索的方法，輕易把父母賴以居住及生活（被動性收入）的不動產「賣掉」，或轉為己有。

當然，老先生所以擔心的問題，不只是在其生前，也可能包括其身後，另一半的退休安養及照顧問題。所以為了要解決先生過世，房子由兒子繼承，會把媽媽趕出門的情形，也可以善用遺囑信託來提供保障。

至於其設計內容是，先生規劃一份遺囑信託，將房產進行分配：在其身後，先將一、二樓交由受託人（銀行或者自然人），等到其「百年」之後，再將一、二樓交給兩位兒子。並且再設置一位信託監察人，以便讓太太能夠安心住在原址；同時，二樓租金也都有持續交給太太使用。

之所以要做遺囑信託，是因為假設先生只是立遺囑，除了分配一、二樓的歸屬之外，「要求兒子繼續讓太太住一樓，並且將二樓出租所得，做為太太的生活費」的要求，就只有道德勸說的功能。

但是，由於老先生已經在生前，預先成立遺囑信託（類似「附有負擔贈與」的概念），就能夠讓老先生的遺囑，對兩個兒子產生一定的約束力及強制力。

當然，假設考慮更周全一些，避免兩個兒子因為同時繼承兩間房產，且產權因為「公同共有」，在協議分割時產生爭執及無法解決，也可以先在遺囑中，去分配一樓及二樓，各要給哪一位子女？以杜絕日後子女拿到房產後，為了「如何分割」的問題，而吵的不可開交。

（本文摘自李雪雯著，《安養信託（實例篇）：樂享晚美人生，讓親情不變調》，時報出版）

2023/11/09

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