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兄弟姊妹共同繼承房子,意見喬不攏怎麼辦?賣給他人、共有物分割等4種法律解方
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兄弟姊妹共同繼承房子,意見喬不攏怎麼辦?賣給他人、共有物分割等4種法律解方

父母在生前多想一點,子女的煩惱就少一點!

文/陳莞欣 圖/Shutterstock

編按:和兄弟姊妹、親戚一同繼承房子,大家對老家該留、該賣有不同想法,怎麼辦?地價稅和房屋稅,怎麼計算?若有人的持分被法拍,其他共同繼承人該怎麼搶救祖產?律師提出4種法律建議,化解潛在的衝突,讓大家皆大歡喜。

父母好意留下的房產,卻變成兄弟姊妹爭執的導火線?

日前有新聞報導,一位老先生過世後,留下一棟價值超過千萬的老屋,由4位子女共同繼承。由於兄姊各有家庭,手足當中,只剩未婚的小弟住在老家。但繳稅時,小弟卻認為其他人也該平分地價稅、房屋稅,讓兄姊相當不滿。此外,當房子由多人共同繼承時,有人想賣、有人不想,意見不合的情況也時有所聞。

元鴻法律事務所律師陳慶鴻、楊媛婷指出,在實務上,土地、房地產因為代代傳承,產權愈分愈細的情況並不罕見。一塊土地,可能有上千、甚至上萬位地主。複雜的產權不僅導致土地和房產難以利用,也容易造成共有人之間的紛爭。

和他人共同繼承房產或土地,該注意哪些事情?倘若大家對房產、土地的處置有不同想法,如何避免紛爭、圓滿解決?

繼承房產必知!「分別共有」與「公同共有」,差在哪?

楊媛婷指出,繼承人在討論如何處理房產以前,需先釐清什麼是法律定義的「共有」。法律上的「共有」有2種:公同共有和分別共有。想登記分別共有,在辦理遺產繼承時,須經所有繼承人協議。若沒有經過這道手續,則各繼承人對遺產均為公同共有。

公同共有和分別共有,在法律及稅賦上有很大差異,但一般人往往難以理解。陳慶鴻舉例說明,假設一棟價值1,500萬、位於信義區的老屋有3位繼承人小明、小美和小華,一年需繳交的地價稅和房屋稅總和為1,500元。在公同共有的情況下,如未推選管理人,則3人均為房屋稅、地價稅的納稅義務人。

每年,國稅局會通知3人這棟房子的房屋稅和地價稅金額。當大家都不繳稅時,小明、小華和小美會同時收到欠稅傳繳通知。且3人不能主張自己僅有1/3的產權,只要繳500元的稅款。「法律規定,『公同共有人對全部應納稅捐負有連帶責任』。只要3人繳交的總額不到1,500元,國稅局就會持續向他們追討。」楊媛婷指出。

分別共有,則是3人各自持有1/3的房地產「持分」,各自需繳交1/3的房屋稅、地價稅。換言之,小明、小華和小美分別只需繳交500元的房屋稅、地價稅。辦理分別共有,較能清楚地釐清所有繼承人的權利義務。不過需注意的是,戶籍已遷出老家的人,需繳交的房屋稅、地價稅,可能不適用自用住宅優惠稅率。

共同持有房子麻煩多,零碎的房屋產權怎麼「用」?4種可能的法律解方

人多嘴雜難辦事,多人共同持有的房產、土地難以利用,甚至可能因為繳稅問題,引發親人之間的嫌隙。零碎的房屋產權,該如何整併、變現?

陳慶鴻提出,法律上可能的解方有4種:

1. 以市價將持分出售給其他共有人

將自己手中的持分賣給其他共有人,是最簡單的處理方式。以前述案例來說,小明可以用500萬的價格,將自己手中1/3的持分賣給小華或小美。但前提是3人已辦理分別共有,如果房產在公同共有的情況下,無法交易持分。

但需注意的是,根據《遺產及贈與稅法》規定,二親等以內親屬間的財產買賣以贈與論。賣方除了土地增值稅,也會被課徵贈與稅。

根據財政部公告,2022年起,每人每年的贈與稅免稅額為244萬。以小明和小華的交易為例,因為金額超過244萬元,需要另繳贈與稅。除非兩人能向國稅局提出「已支付價款之確實證明」,證明小華確實有付款給小明,且該筆款項也不是由小明借給小華,或提供擔保向他人商借而來,才有可能免繳贈與稅。

2. 以持分抵押質借貸款

房地產或土地的持分仍然具有客觀價值,故依照法理而言,持分也可以作為抵押品而向銀行申請貸款,並且可以讓閒置的房產、土地變現為現金流。但陳慶鴻指出,由於擁有持分不代表可以實際利用不動產,因此,除非是極有價值的土地或房產,實務上很難單以持分成功貸得款項。

3. 多數決後合法賣給他人,平分價金

共有人對房產、土地的處置方式有不同想法,怎麼辦?

依土地法第三十四條之一第一項規定,「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」

簡單來說,當共有人當中有過半數的人同意,且其總持分也超過一半時,就可以合法將房產、土地賣給他人。例如,小明、小華想變賣掉老家,但小美不願意。由於人數和持分已經過半,小明、小華仍可以將老家賣給他人,事後再將賣屋所得按照持分比例分給小美。

但需注意的是,土地法第三十四條之一第四項規定:「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」換言之,小明和小華在出售老家前必須先寄存證信函通知小美,確認她是否有意以和外人相同的條件買下兩人的持分。如果在期限前,小美回覆拒絕承買或沒有回覆,小明和小華就可依法將老家賣給他人。

4. 向法院聲請「共有物分割」

不論是公同共有或分別共有,也不管每個共有人持分多寡,任何一位共有人都可以向法院訴請「共有物分割」。而實務判決中,常見的分割方式有「原物分配」、「原物分配兼金錢補償」及「變價分配」等3種。

以前述小明、小華、小美的例子說明,嚴格的原物分配,是指把東西分成3份。例如土地切成3塊,一人分1塊。但因為房屋不能切分,只能原物分配給某一人,再由他以價金補償其他兩人,這就是「原物分配兼金錢補償」。

因此,若小明向法院聲請共有物分割,法院會先對房產和土地進行鑑價。鑑價結果出爐後,法官會進一步詢問小華、小美,是否有意願分割特定的部份,或是願意買下其他人的持分?如果大家都不願意出錢,就會進入變價分配的程序。

所謂變價分配,即是將土地、房地產執行法拍,再將拍賣所得價金按持分比例分給所有共有人。例如,信義區老屋經法拍以1,500萬成交。扣除拍賣所得費用,小明、小華、小美可各自分得約500萬元。

陳慶鴻指出,「共有物分割是強制消滅房產共有關係的手段,自家人顧及情面,通常是無法協議才會對簿公堂。但若共有人破產、名下財產被法拍,持分流入外人手中,就很難說了。」

他舉例,在法律實務上,有特定人士是以共有物分割之方式謀取利益。依據法律規定,共有人的持分再小,都可合法聲請共有物分割。而其他共有人就得跑法院,實際居住於該房屋之人更可能失去住所。如此一來,房地產的共有人可能須出資買下特定人士的持分,以免影響居住其中的人。

以前述信義區的老屋為例,3位共有人中,可能只有小美仍住在老家。但小明不幸破產,持分被法拍落入特定人士小強手中。若小強向法院聲請共有物分割,小華或小美至少要出500萬買下小強1/3的持分,才能保住安身之地。但若小華或小美無力拿出500萬元,法院判決變價分配,則老家將被法拍,小美也只能拿到500萬元,流離失所。

陳慶鴻進一步指出,即使小強不聲請共有物分割,也可能採取其他手段。例如,起訴請求小美必須支付租金、或要求使用共有物等。藉由這些手段,最終目標是讓小美買下他手中的持分。儘管這些手段不近人情,但在法律上一切合法。

楊媛婷提醒,若共有人的持分被法拍,其他共有人可到法院投標。即使沒有得標,共有人也有優先承購權。例如,小明的持分被法拍,共有人以外之人以500萬的出價得標,小華和小美仍有機會用同樣的價格買回持分,避免老屋的持分落入他人手中。

陳慶鴻坦言,前述4項法律手段,都必須具備相當程度的繁瑣程序。此外,「有時使用這些法律手段,也會造成家族間的紛爭及分裂。」

因此,他建議手中持有房產、土地的人,生前要盡可能做適當的處分。例如,在沒有違反特留分規定的前提下,遺囑可指定將不動產留給單一繼承人。否則,時間愈久,產權只會愈來愈複雜。零碎的持分不只難以利用,持有人還必須繳稅,甚至可能影響申請社會福利的資格。父母在生前多想一點,子女的煩惱就少一點!

2021/12/24

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