文／林芳如 圖／Shutterstock 責任編輯／王美珍
編按：全台老屋超過483萬，都市更新成熱門議題。若老屋屋主想與建商協議合建，簽約時該注意哪些事項？《50+》替你介紹6種常見的合約陷阱，包括退場機制、租金補貼等，值得留意。
截至2023年第二季，全台屋齡超過30年以上的老屋已突破483萬戶，老屋重建議題因此愈趨熱門。老屋都更重建時，許多地主會與建商合作，採行協議合建。不過，簽約時若未仔細審核條文，事後可能衍生糾紛。
律師蔡志揚指出：「簽約的時候也許大家都ok，但後來某一方可能會反悔，或是鑽契約文字的漏洞。」因此，他建議，應約定比較清楚且容易檢驗的文字，降低衍生爭議的機會。他分析6個地主與建商簽約時的常見爭議態樣：
爭議1. 退場機制不明確，都更契約成萬年合約
部分建商與地主簽約後，可能因為種種原因，最後沒有動工。更有甚者，遇上俗稱「都更蟑螂」的不肖建商，簽約後就不管事。
此時，即使地主想解約，也可能因為當初簽約時，僅建商有退場機制，或退場機制不明確，導致該合約成為萬年合約。當地主想出售土地時，建商甚至可能主張合建利益遭受侵害，請估價師估算合建利益，再控告地主違約損害賠償。
不過，即使合約有退場機制，亦須留意此機制是否容易驗證。例如，曾有合約載明：「從都更送件之日起算，5年內須完成都更計畫核定。」卻未約定送件期限。假設這個案子最後沒有送件，則退場機制將無從起算。因此，合約上應載明某年某月某日前或簽約後多少年內須送件，否則地主可解約。
都更想達到送件門檻，通常需要8成地主同意。因此，實務上常見合約載明：「某年某月某日前，若未達8成地主簽約，則地主可解約。」確實，8成地主同意後，則送件之日不遠，但蔡志揚仍建議以送件作為約定條件，比較容易檢驗。
「想知道都更計畫書是否送件、何時送件，只要打電話到縣市政府都更處就能知道，但是否有8成地主簽約，地主不一定能如實檢驗。」蔡志揚解釋，建商掌握同意進度，地主卻不一定能如實掌握，因為他不太可能逐戶詢問，且鄰居也未必願意據實回答。
此外，蔡志揚曾經手一案，該案已逾期2年，地主欲解約，建商卻主張已整合超過8成，只是還在製作計畫書。顯示解約條文若以地主簽約8成作為判斷依據，不僅求證不易，最後可能還得上法院解決。所以，蔡志揚建議仍應約定送件期限，而非地主同意達門檻作為檢驗能否退場的條件。
爭議2. 租金補貼始期加全體，終期止於取得使用執照
老屋重建期間，地主搬離原住處，通常須至他處租屋。此時，建商會提供租金補貼。蔡志揚指出，補貼金額雙方同意即可，但補貼何時開始、何時結束，卻經常產生爭議。
一般而言，當屋主將舊屋交給建商後，建商就應該開始提供租金補貼。不過，若合約載明：「待全體地主交屋，始得請領租金補貼。」則若遇到釘子戶或有人不肯搬走，那麼其他已經搬走的人也領不到租金補貼。
除了補貼給付的起始點有陷阱，補貼終止條文也可能有陷阱。最常見的陷阱，是以取得使用執照時，作為租金補貼終止的條件。
「有些地主以為取得使用執照後，就等於交屋，但其實後續還有產權登記等許多事情要處理，距離交屋至少還有6個月以上。」因此，蔡志揚建議，租金補貼終止條件，以通知交屋或完成交屋為宜。
爭議3. 誤簽隱晦條文，房子成建築融資擔保品
有別於自地自建，都更合建係地主出地、建商出錢，雙方合作蓋房子。所以，愈來愈多合約會清楚載明建商不得使用地主的土地作為融資擔保品。縱使合約沒寫，建商也不能這樣做。
不過，蔡志揚卻曾經手相關案件，地主指出自己的土地被設定上億元抵押，結果他一看合約，發現這是地主自己同意的。「合約可能寫得比較隱晦，指出日後土地須配合建商融資。」土地融資動輒上億元，如果建商還不出錢來，地主的土地就會被拿去拍賣。
爭議4. 以坪數作為分配面積之依據
老屋重建，舊屋換新屋，許多爭議和分配有關。分配有3個層次，分別是：面積、換價、找補。地主須先和建商約定可分配房屋面積，再換算房屋價值，實際選屋。最後，視情況地主可拿回差額，或支付超額費用予建商。
首先是面積。舊屋換新屋，地主通常會以坪數和建商約定可分配面積，其計算方式可能是根據和建商口頭談好的內容，例如新屋雙方5：5分。假設建商預定蓋60坪，5：5分就是30坪。但是，預定面積和實際面積可能有落差，假設蓋出來是70坪，按照5：5分，地主可得35坪，但若雙方約定在合約上，以坪數而非比例作為認定標準，則地主最終只能取得30坪，多出來的5坪，較難主張權利。
因此，蔡志揚建議，按照土地最終蓋出來的房屋面積比例當成約定條件，假設未來多蓋，地主才能多得。雖然，如果少蓋，地主分配面積就會減少，但也算是公平的條件，何況建商不太可能希望少蓋，所以毋須擔心。
爭議5. 未載明每坪價值、樓層價差如何換算
談妥分配面積後，接下來必須換算價值，才能實際選屋。由於房屋價格常因樓層高低而有所增減，因此選擇低樓層的地主，可能可以拿一些錢回來；選擇高樓層的地主，則可能必須貼一些錢給建商，亦即找補。
問題在於：換價的計算方式，經常沒有寫清楚。因此，他建議，具體是以多少價格來換算1坪的價值、樓層價差如何計算，都應該在合約上逐一載明，避免衍生爭議。
爭議6. 以公開銷售價作為找補價格
新屋的面積可能和地主原先可分配到的面積產生些許落差，當地主選屋超額，如原本可得30坪，但實際為32坪，則地主需支付建商多出來的2坪費用。
根據蔡志揚的經驗，實務上高達8成的合約，均載明超額坪數按照第一次公開銷售價格找補。不過，蔡志揚建議，在不侵蝕建商賣屋利益的前提下，可協商以選屋時看到的價格作為找補金額的依據。
因為，第一次公開銷售價是未來的價格，和地主選屋時的價格通常有落差。例如，選屋時，地主看到的價格是1坪60萬，後來公開銷售時，建商訂100萬，中間即有40萬落差，對於沒有太多可動用資金的地主而言，找補款可能形成一筆不小的負擔。
舊屋換新屋是喜事，但都更從整合期起算，通常至少需耗時10年。事前將遊戲規則寫清楚，過程中比較不容易衍生糾紛。新居落成時，心情也會比較愉快。（相關閱讀：我家想都更該怎麼做？都更坪數如何換算？新北市永和信義段都更案例說明，都更疑惑一次看懂）
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