我家想都更該怎麼做？都更坪數如何換算？新北市永和信義段都更案例說明，都更疑惑一次看懂

文／林芳如 圖／新北市政府都市更新處提供

編按：高齡社會來臨，老人困老屋的情況愈來愈多，近年民眾開始關心住家都更議題，社群媒體上更常有民眾詢問：「我家想都更，該怎麼做？」新北都更處更新事業科科長鄧涵瑛，以永和區信義段的都更案為例，說明自力更新和與建商合作的差異，並解釋民眾最關心的坪數置換議題。

2011年，新北市政府都市更新處收到永和信義段435地號等39筆土地都市更新概要申請。經過12年時間，今（2023）年5月，永和區信義段都更案終於發布實施，占地964坪，預計2029年完工。更新前，該地多為4、5樓無電梯公寓，總戶數66戶；更新後，將成為23層電梯大樓建築，總戶數282戶。

永和信義段都更建物外觀及環境模擬圖，從圖上可看出建物四周設有綠化空間。

都更前應知事項  同意門檻、整合所需時間

此案針對巷道留出人行道，另因部分道路被對巷占用，因此特意退縮，多留一點空間做車道，也保留更多空間綠化環境。更新後，不只住戶可搬進新大樓，路人也受益。

此案審議時程之所以長達12年，新北市政府都市更新處更新事業科科長鄧涵瑛指出，原因之一在於此案曾經變更範圍。

目前，新北市都市更新案，必須滿足更新地區住戶7成5同意、非更新地區住戶8成同意的比例，才可送審議會。而當年都更送審議門檻為6成6，約2/3住戶同意即可送審。審議過程中，有位地主陳情希望排除，審議會考量實際狀況和地主需求，最終尊重地主意願，把該筆原本劃進更新範圍的地號排除。

「調整範圍是很重大的事情，基準容積要重新核算，甚至可能影響建築配置。」鄧涵瑛說，更新範圍若有調整，審議時程通常會比較長。

審議過程中，面對不同意戶，新北市府會要求實施者（如建商）持續溝通整合，若協調有困難，或住戶堅持市府出面，可請市府溝通平台協助，由專業委員協助溝通。

永和信義段都更範圍內，多為屋齡40年以上的老屋。

都更不一定是一坪換一坪  樓層高低影響坪數大小

都市更新後，分配坪數多寡向來是住戶關心重點。一般民眾常有「都更就是一坪換一坪」的迷思，但鄧涵瑛指出，實際上坪數置換有兩種方式，一種是地主和實施者契約約定，另一種是權利變換，方式是由市府協助計算土地價值，扣掉房屋建造過程中，個人應負擔的成本後，得出可以給予住戶的價值是多少，再由住戶選配樓層。

樓層不同，通常價位也不同，以市場常見行情來看，樓層愈高，市場售價愈高。所以，如果選低樓層，房屋坪數可能會大一點；如果選高樓層，也許視野較佳，但房屋坪數可能較小。

選配位置，則視是否有協議而定。以本案為例，原有建築即分外側和內側，落成後將蓋成前、後兩棟，因此已事先議定住戶優先選擇區位。

住戶選配樓層後，原有價值和更新後選配房屋價值兩相比較，若產生差額，通常採取多退少補方式協議。

「我們的經驗，原住戶不一定會選擇高樓層，可能偏向低樓層，因為可能要再花錢。」鄧涵瑛說。

想都更該自力更新或找建商？評估時間、專業

想都更，該自力更新或找建商？鄧涵瑛分析，找建商協助都更，通常他們較了解都更法令。再者，如同買房要付頭期款，都更過程中，為了讓案子順利運作，住戶可能要先行支付一筆規劃費用；但若找建商，通常此部分建商也會協助處理。只要案件土地原有價值大於或等於新屋價值，則住戶不需額外付費，僅需負擔相關稅費。

房屋更新過程中，市府也會要求建商出錢協助安置原住戶，於案件計劃書或合約上另外約定施工期間給予多少租金補貼，有一次性給付者，亦有逐年、逐月給付者。

「建商跟規劃團隊的素質，會影響進度快慢，住戶可以觀察建商實際經驗和之前做過哪些案件，這也是建商應該主動向住戶說明的。」鄧涵瑛分析。

當然，建商花費時間、心力整合，是以獲利為目標。，故房屋分配比例通常不會像住戶原本想像的多。如果住戶想自辦更新，可分得較多坪數，但一定要有心理準備會投入大量時間。

「如果不了解都更法令，剛開始運作也許很順利，到後面才發現大家的想法都不一樣，市府雖可協助，但住戶仍需先凝聚共識才有機會成功。」

在新北，對都更有興趣的住戶，只要15個人連署，新北市政府都市更新處即會委請民間專業團體舉辦說明會，說明都更的流程、方式。

為了加速推動都市更新，台北市、新北市等縣市推出15人聯署申請，即委派專業單位舉辦都更說明會，說明都更流程、方式。

從防災角度看，雙北地區有許多屋齡40、50年老屋，其耐震係數普遍不如新房子；從環境品質的角度來看，都市更新通常會要求退縮建物，預留足夠道路。從住戶角度來看，超高齡社會即將來臨，無電梯公寓可能降低出門意願，進而影響健康。因此，都市更新可能是讓居住環境更友善的選項之一，而想讓都更結果符合多數期待，則必須仰賴多了解相關知識，多一分了解，就多一分保障，也才能有合理期待值。

2023/06/09

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