40年老屋變身25層豪宅！耕曦屋主現身說法：81歲父親支持都更，幫自己老後換新家

文／蔣德誼 攝影／日常散步．李盈靜 內文圖／林興誠提供

編按：全台老屋比例超過5成，房屋老舊除了可能衍生安全問題，對於居住其中的高齡者而言，更可能造成生活種種不便。但都更條例從1998年推出至今24年，整體進度仍然緩慢，除了許多老屋有產權複雜的問題，住戶間意見不易整合也是一大難題。台北市羅斯福路三段的「耕曦」都更案，成功從4層老公寓改建為25層樓的大廈，也成為當地的指標性建案。過程中住戶高度參與、協商透明，完工之後，鄰里關係也比以往更緊密。

隨著全台平均屋齡年年提高，老屋都更的話題也逐漸引起大眾關注。老房子除了建築本身因老舊而產生的安全問題令人擔憂，沒有電梯的老公寓，對於高齡住戶來說，更會直接造成行動與生活的種種不便。

透過都更將老房子更新，除了可以改善居住品質，更能提升房屋及土地的價值。但是牽涉到房子改建這樣的大事，對於許多屋主而言，可能因為對都更流程了解不足、或擔心吃虧上當而打退堂鼓，屋主之間意見難以整合，也是都更難以推動的一大要因。

若我家想要都更，該從何開始著手？觀察都更成功案例，往往有一位熱心的推動者，擔任居中協調、處理相關流程的關鍵角色。

位於師大生活圈的「耕曦」都更案，在改建之前，原基地內共有33戶住戶，其中大多數都是年紀偏長、住在這裡40、50年的老住戶。

都更案「耕曦」改建前的4層舊公寓模樣。（今周刊出版提供）

而當初作為主要推動者之一的住戶代表，是在一樓開設雜貨店的林家兄弟，從2006年開始，到2016年完工，當中雖然耗費10年時間才完成，林家排行老三的林興誠（見本文主圖）說：「一輩子就辛苦這一次，結果絕對值得！」

與國有地整合  獲得更大改建效益

耕建築董事長黃張維分析，「耕曦」這個案子除了建物本身位於台北市蛋黃區的羅斯福路三段，加上附近又有屬於國有地的公路局閒置老舊宿舍，極具都更效益，因此當房子經過40年，逐漸出現老舊的狀況時，也吸引不少業者上門探詢。

當時除了林家所在公寓的30多戶住戶，靠羅斯福路這側，還有一區屬於公路局舊員工宿舍，是屋齡80多年的木造房屋。當時這裡大多數已經是無人居住的閒置狀態，荒廢殘破的情形非常嚴重，相關單位也無力處理。

在都更前幾乎已經是荒廢狀態的公路局舊宿舍，不僅影響市容景觀，也有安全上的問題。

林興誠說，在都更之前「每天上班前在浴室刷牙，從窗戶看出去，就是那排看起來破破爛爛的房子，坦白說心情實在是不太好。」

很多住在老公寓的高齡者可能因為對舊家有感情，或是擔心都更曠日費時而不願意把老房子都更，但當建商來談都更的時候，還住在公寓裡的林家老爸爸，卻二話不說表示支持。

今年已經高齡97歲的林家老爸爸，是社區令人敬重的耆老，因為他大力支持都更，也有助於凝結住戶間的共識。

從20幾歲就開始做生意的林家老爹，用從商眼光來看，任何成功都不可能完全沒有風險。雖然過程可能需要協調、有不確定性，但考慮到未來的發展，他也贊成一定要把握這次機會。

而在這個都更案劃歸範圍內，只有林家在公寓一樓開的雜貨店屬於商業店面性質，這也免去不少在權利分配上可能產生的爭端。後來林家更乾脆把雜貨店收起來，開放給住戶作為大小事討論、交流的集會場地。

原土地全額融資  取得穩定資金來源

以耕曦這個都更案來說，雖然住戶都有共識同意進行都更，但在討論的過程中，仍然不免有些質疑和猶豫的聲音。

林興誠舉例，有住戶擔心，萬一建設公司蓋一蓋跑掉、或是倒閉了怎麼辦？最後討論結果，大家決定把土地拿去融資，資金交給銀行信託，這樣就能保障穩定的工程經費來源，住戶也不用擔心拿不出費用。

也因為這樣的安排，住戶們決定採取大部分委建、少數權利變換的模式進行，有更高的自主性。為確保建造過程順利、並依照預定進度完成，住戶們更推派有土木、會計和公職背景者，和實施者（建方）共同組成「工程委員會」，在各環節加以監督檢驗，也負責和建方、公部門的居中協調聯繫事宜。

林興誠認為，選擇建方的時候，第一是他們是否有相當的資本、財力，第二是接洽商談過程中是否能感受到對方的誠信、過去曾經手的案例是否經驗豐富，是他覺得最重要的2個關鍵。

而住戶之間如何分配都更完成後的產權，也經常是都更案件中引起爭議的因素之一。林興誠說，在討論分配時就曾有住戶主張：因為他的房子包含頂樓加蓋，所以應該要多分得一些坪數，但其他住戶當然不同意。「因為頂加本身就已經是違建，不可能因為這樣還能多拿，後來經過幾次協調後他也接受。」

也有住戶認為，他的房子有三角窗價值比較高，應該要多分到一些；或是有一樓的住戶堅持要分到店面。當有這類爭議時，處理方式則是邀集同一棟或是同一排的住戶商量，看大家是否願意稍微讓利，其實都可以彼此協調討論。真的沒辦法的狀況，比如說遇到兩戶同時都想要8樓，最後就是抽籤決定。

而當時由於林興誠的二哥在社區中算是說話有分量、也頗受人敬重的一位成員，在協調過程中，他經常扮演公道伯的角色，當住戶間因意見不同爭執時，往往由他居中調解、提出客觀的意見。林興誠說，如果社區裡有一位這樣的意見領袖，也會有助於都更過程更順利進行。

自建與權利變換各有優缺點  住戶達成共識即可

從前期的洽談、整合到開始著手規劃、事業計畫申請等行政程序、重建到完工，耕曦總共花了5年的時間做前期討論規劃、5年時間建造，前後耗費10年才完工，算是相對花費時程較長的一件都更案。包括整棟建築的設計，也換過一次團隊，第二手才找到知名建築師李天鐸來設計。

耕曦的設計由知名建築師李天鐸操刀，完成後也成為當地的指標性建案。（今周刊出版提供）

從住戶立場來說，委建或自建所需的參與程度和需要自行處理的行政手續較為繁瑣，但相對也能獲得較好的分潤；若是對都更相關事務比較不熟悉或是怕麻煩，也可以選擇權利變換或協議合建的方式進行，就看住戶的需求和意願，不一定說哪種方案較好。

而若住戶決定採取自建或委建，也要稍微斟酌自己的財力是否能負擔。自建雖然可以分到比較多的權利，但相對也要拿得出一定的資金。「房子拿在手上萬一沒能立刻出售變現，房貸或是自付工程款的壓力也可能讓你受不了。」林興誠補充。

都更完成之後，建方、住戶和國有財產署各約取得1／3的產權，其中9成的住戶都沒有售出，有人在原地繼續居住，也有部分住戶選擇將房屋轉手給下一代。林興誠提醒，如果要將房子過戶給子女，一定要在改建之前就完成手續，否則如果在都更完之後才過戶，因為房屋價值大幅提高，就會多繳很多贈與稅。

老屋問題終究須面對  把握時間享受老後好生活

林興誠認為，雖然都更過程可能很麻煩，但長遠來看還是有必要，「你也不能放任房子一直舊下去，我們這一代如果不承擔起把它處理好的責任，以後下一代可能會問我們說：爸爸／阿公你當時怎麼沒都更，讓我們要住50、60年的舊房子？那真的是會沒辦法交代。」

「對我們這個年紀的人來說，你不知道往後的人生還有幾個10年，現在不處理，以後只會更沒體力、沒心力。加上近來人工和材料成本也不斷在上漲，真的是要做要趁早。萬一你的案子規模太小或是地段條件沒那麼好，可能還會很難找到願意承接的建設公司。」

在舊房子即將拆除前，林興誠一家人在家門前留下與老家的最後紀念合照。

林興誠說，住宅和社會一樣，都需要隨著時代的改變而進步，有意想要都更的屋主，不妨試著拋開某些既定成見，探詢鄰居的意願。「以前住舊房子，光是白蟻的問題我就處理了至少3、4次，還不包括管線老舊和上下樓不方便的問題。都更之後這些全都一勞永逸解決，也不用再煩惱找停車位。」

在新房子完工後，因為住戶當中不少都是住在一起40、50年的老鄰居，大家對於自己一步步規劃完成的新社區，也更多了一份愛護的心情。現在新社區除了有更多公共空間，也規劃在周末假日舉辦一些簡單的社區親子活動，增進住戶間的互動。

透過都更的過程、不只是房子有形價值的提升，更重要的是擁有更好的老後居住環境，以及更緊密的鄰里關係！

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2022/04/27

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