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危老獎勵40%,這間50年老屋變新大樓!危老重建地主權益全解析
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危老獎勵40%,這間50年老屋變新大樓!危老重建地主權益全解析

新與舊,如何取捨?

文/林芳如 圖/黃為杰提供

編按:2017年政府推出危老獎勵措施,台北市大安區浦城街有位屋主蘇興李有意聯合鄰居一同參與,不料過程一波三折,直到去年才送件。其實,年近70的蘇興李,早就能送件申請,他卻偏偏等到條款原訂落日的最後一刻,為什麼?

台北市大安區浦城街有棟屋齡超過50年、樓高三層、地坪約54坪的透天厝,近期即將拆除,預計兩年半後,將連同隔壁約38坪土地,興建成一棟樓高八層的雙拼智慧宅,一、二樓做商業用途,邀請咖啡廳、書店等店家進駐,三樓到八樓則做純住宅。

內圖

預計兩年半後,50年透天將改建成新穎智慧宅,此為示意圖。

考量消防安全和耐震度 申請危老獎勵蓋新房

座落在浦城街的這棟老屋,鄰近臺灣師範大學,生活機能極好,目前產權為年近70的蘇興李所有。早年蘇父在浦城街蓋了自家房子,鄰人看到後,紛紛主動找上門,蘇家遂從木炭業踏入房地產界。「附近每一條巷子,幾乎都有我們家蓋的房子。」

約莫20年前,老屋逐漸出現漏水跡象,重做屋頂防水層後,已解決漏水之患。不過,隨著屋齡日益老化,蘇興李也不免擔心:台灣地震頻繁,萬一哪天來個大地震,老屋結構承受的了嗎?

正巧,2017年5月,政府公布都市危險及老舊建築物加速重建條例,10%時程獎勵加30%容積獎勵,總計最高可達到40%容積獎勵。

得知政府美意,蘇興李陷入兩難:一方面,他對老屋有深厚的情感;另一方面,台灣地震頻繁,老屋未必禁得起大地震的事實擺在眼前。相對的,新房子有消防、耐震規定,更能保護住戶的生命財產安全。「這個過程對我來講很是糾結,我到底是要蓋,還是要保留?」

思考的風聲一出來以後,很多人紛紛找上門,表示有意願協助蓋新房子。也有另一種聲音,盼望蘇興李保留這棟房子,作為歷史的見證。但他想了又想,自認「好像也還不到那種條件」。「也不過50幾年的房子而已,人家100年都不講了,你50幾年跟人家說那是老屋?」

反覆思量,蘇興李最後決定拆舊屋,蓋新房。

危老重建 整合住戶意見不容易

蘇興李的房子前臨八米巷,顧念和鄰居多年情誼,他原本尋思要整合隔壁、後面鄰居一起合建,共享基地利益,否則新屋落成後,鄰戶視野可能受影響。

隔壁鄰居亦屬透天厝,由十位兄弟姐妹共有,中間花費許多時間溝通、整合,多數人皆有意願,僅其中一人不同意。最後,蘇興李的合夥人黃為杰依據土地法三十四條之一,透過共有人得採多數決處分土地的法條,花費1億4,000多萬,整棟買下來。

隔壁的難題找到解方,後面房屋的整合卻一再受阻。後面是四層樓公寓,一層兩戶,總計八戶,幾乎每一戶都同意,唯獨其中一戶無論提什麼條件,或公開估價詢問對方是否有意出售,對方都堅決不讓步。但因為是公寓,無法採用多數決,必須每一戶都同意才能改建。

「他一個人卡死全部。」每當黃為杰覺得整合無望,絕望之際,滿頭白髮的蘇興李就會說:「我們再等等看。」

這一等,就是四年。每一次開會討論,反對戶都是好像快同意了,但最後又全盤推翻,過程猶如「沒有終點線的馬拉松」。

眼看危老獎勵時程即將到期(原訂2020年5月到期,後經立法院三讀通過延長5年),兩人只好趕在去年送件,把握最高40%容積獎勵的黃金期限。

事已至此,本該告一段落,想不到送件、建造核發後,反對戶突然又找上門來,詢問能不能一起參與,可惜已經來不及了。

「我等了你四年,你不娶我,我嫁了別人,你說可不可以再回來嫁給你?」黃為杰指出,在業界,偶爾會遇到想當「最後籤」的屋主,他們常常陷入一種迷思,認為把條件拉高,當最後一個同意的人,感覺好像非他不可、得到的糖最多,但實情往往是落得兩頭空。

銀行、營造廠、經建公開遴選 可降低風險

此外,近來詐騙猖獗,住戶也可能是因為擔心受騙,若怕建商釋放假消息,可以到地方政府相關單位詢問,了解自己的權利義務。

「蓋房子最重要是銀行、營造廠、經建公司,這些我們都公開遴選。」黃為杰說,當時浦城街有五、六家銀行有意放款,他建議蘇興李考慮利率、條件再抉擇,並以同樣方式請經建公司開出條件、收費、保護機制。營造廠則從今年(2021年)四月到現在,約莫半年才發包定案。

「當這三個都公開遴選,環扣好之後,地主的風險會降低很多。因為你請款不是對我,是對銀行,建築師、結構技師也會來監工,地主自己也可以請一個第三方公正的駐地監工主任,這樣大家都安全。」

黃為杰說,公開遴選全部的報價、材質,上網或打電話都查得到,如果你覺得報價非常便宜,可是寫的是很貴的東西,就表示有問題。「只要你肯花時間,一定可以看出細節的差異。」

民間很多危老案子談不攏,其實是無法三贏,地主認為不透明,整合者認為利潤不夠,建商認為成本、時間無法抓,三方面會就各自利益先架構成防禦,都帶著盾牌,怎麼談判?「應該把利益放桌上,大家以分大餅的方式來分配,看怎麼取捨。」透明,才有談判空間。

屋主參與危老改建 常見的3種選項

屋主猶豫是否改建,也可能是因為不想再揹貸款,畢竟蓋新屋需要經費。黃為杰分析,一般來說,建商都會提供幾個選項讓地主抉擇,前提是地主得先知道自己的價值。

「現況不動產的價值是多少?價值出來以後,我們會換算,加獎勵、加容積,將來可以蓋幾坪,未來的價值我們也會算出來,未來價值跟現在價值中間就會有價差。」

有價值,當然也有花費。蓋房子最大的金額,通常是工程款,其他還有管理費、代書費等。把帳算清楚之後,地主通常有3種選擇:

1. 全額出資,融資興建

現在很多銀行積極參與危老改建,融資金額通常都能滿足每位地主的需求,如果你覺得可以揹貸款,那興建過程就由銀行出資,將來新房子蓋好後,轉成房貸。新房子不一定要自住,亦可出租,租金正好拿來繳房貸。

2. 賣掉權利,拿錢走人

危老獎例「對地不對人」,政府獎勵的是基地,產權賣給誰沒有影響。也許有的人沒有孩子,年紀大了也不想揹貸款,直接賣掉房子也是一種選擇。可是,如果按照現在的價格賣,屋主多半會吃虧;因此,建商可能提議參考未來價格,多給你未來價格三分之一的利潤。

拿到這筆錢之後,你不必等兩、三年蓋新屋的時間,可以立刻到別的地方,例如回家鄉買大房子。

3. 部分負擔,利益共享

第三個方式是利益共享。你幫我出工程款,我分享一半的利潤給你,將來至少有一部分房子是你的,但你必須願意等,等的起,因為蓋房子需要時間。

著手改建後,蘇興李在建築基地附近,只要走20步的地方租屋,每天都可以看見興建中的房子。預計兩年半,50幾年老屋的原址將落成一棟智慧宅,電燈、空調採感應式,一樓大廳不設管理員,收件全面智慧化,管理費採網銀繳納,每一筆款項的用途每個人打開手機都看得一清二楚。

危老條例雖經立法院三讀延長,但獎勵逐年遞減,且預計2025年落日歸零。改建獎勵是政府的美意,但往往整合地主意見這一關就遭遇許多困難。如何讓更多危樓變成新房子,提高執行動能是關鍵,而這是在上位者必須思考的事。

※ 本文出自50+生活百科電子報,不想錯過最實用的好文章?立刻 ☛免費訂閱

2021/12/01

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