有錢投資，該先買房還是買股？闕又上：台北房產租金報酬率低於2.5％，資產配置這樣做較划算

文／闕又上 圖／Shutterstock

編按：手上有閒錢，該買房還是買股？投資大師彼得．林區認為必先有自己的房子，但考量到台灣與美國的租金相對差異，闕又上提出幾個思考重點。

房地產究竟是家的溫暖、投資的避風港或投機工具？以上3種特質房地產都兼具了，投資房地產有2種方式，一是實體的擁有和經營，例如你自住或出租的房屋，二是持有證券化的房地產信託（REIT），例如購買房地產公司的股票、房地產證券憑證，或房地產信託的指數基金等。

投資大師彼得．林區在基金操盤的13年生涯中，交出了年複利報酬29％的績效，許多人可能會猜測，以他這麼驚人的成績，恐怕在他眼中只有股票是可以投資的標的。

事實不然，他在書中提到，任何人在投資股票之前，應該要問自己3個問題，其中第一個就是「我有房子嗎？」，看來大師認為自住的房產還是優先於股票的投資，這有他的論點，有些還滿貼切的，他認為99％的房子能為你賺錢，雖然有些家庭被迫賠價出售，但很少人會一棟接一棟在住宅上賠錢。

與股票相比  投資房地產的2大優勢

然而，房產界的投資天才有時是股市的白癡，9成房產投資者會賺錢，因為決定購買一間房子前，會先看過數10件案子，對學區、交通、格局、採光、周邊建設、屋況、整修預算……這些點點滴滴詳盡了解後才會下手，這是購屋人的共同經驗，也難怪彼得．林區嘆息，投資人花幾個月時間挑房子，選股時卻只花幾分鐘，買微波爐花費的時間都比買股票長。確實，房地產有許多優勢是股票所沒有的。

優勢1. 價格下跌也沒有斷頭危機

同樣使用財務槓桿，房貸比股票融資安全，一般股票的融資額度大約5成，股價波動大，一旦暴跌很容易獲追繳令，甚至慘遭斷頭，被迫低點賣出，房產就沒有這樣的顧慮，你不會因房產跌價收到銀行的追繳通知，自住者也不會因為房價下跌而驚慌賣出。同樣是貸款，安全性大不相同，房產安穩多了。

優勢2. 借貸成本相對低廉

房地產抵押的借貸成本，恐怕是所有財務商品中最低的，2015年台灣房貸利率也就在2.25％附近，相比之下，股票融資的利息大約6％左右。

美國買房產有2大誘因  但台灣租金相對低廉該如何評估？

彼得．林區以美國來看，美國購買房產確實有很大的誘因，一是房貸可以抵稅（上限100 萬美元），而美國股票獲利是要併入稅負重的個人所得。

其次，若是房價上漲多年，夫妻一輩子有一次50萬美元獲利減免的機會，還有一點是美國租房貴，以所得收入來看，買房比較划算，這個現象在台灣剛好相反，所以投資人要面臨一個思考，在台灣投資房產是不是要像彼得．林區說的，先買房再投資股票，或者應該先找到好的投資標的，讓資金產生較高的收益，用來租房，畢竟台灣租金相對美國低廉。

這是一個有趣、應該釐清卻不容易下決定的問題，因為這不單是一個財務數字的考量，而是和每個人的價值觀、生活態度及消費喜好都有關係。

自住的房產需布置、規畫，產生一個家的歸屬感，這部分租屋時較難滿足，所以在做決策考量上，不用在意短期房價波動，且有時不一定是全然財務上的考量，有人認為房產不一定要自己擁有，

只要住得舒服、符合預算，並不願意當「屋奴」。這兩者其實可以試著找到一個平衡點，達到理財投資的目的，也符合自己居住的需求。

評估租金報酬率和房價合理性  參考美國公債利率、股利率

若是要買房自住，仍需要考慮房價的合理性，房價太高時可以選擇租屋，特別我們提到台灣租屋相對便宜。

2012年我寫給投資股東的年度報告上提到：「布局美國，是著眼於美國200年來的經濟基礎和體質，目前已擺脫最艱困時刻。」

2012年時美國的房地產，還是全球相對具有吸引力的地方，當年回台北時，和平西路靠植物園附近，有一間屋齡5年的新屋，房價約100萬美元，每月租金只有200、300美元，我告訴經紀人，看來美國房產相對有吸引力。

如果是我，這100萬美元會拆成2部分來用，用50萬美元購買美國房產，出租後租金扣完地價稅，剩下的錢剛好用來租台北新房；剩下的50萬美元，投資台灣龍頭公司，以股利4％計算，每個月會有台幣5萬元當零用錢。

美國房產的投資報酬率大約是4.5～5.5％，扣掉出租的空窗期或耗損，保守估計也有4％，而台北房產的租金報酬率低於2.5％。2008年金融海嘯後，美國房價向下腰斬了20～30％，房價經過修正相對安全，而台灣則是上揚，以台北房屋租金報酬率這麼低的情況來看，總有一天台美房價要做交叉，也就是台灣房價要下跌，美國房價要上揚，美國房價成長機會高於台灣。

以上是我在2012年中寫的報告，現在回頭檢視，2012～2015年美國房產信託ETF（美股代號VNQ）上漲約38％，而台灣房價則開始停滯或下跌；從耶魯大學教授羅伯特．席勒（Robert Shiller）的美國20個城鎮和全國房產指數來看，也從2012年的134攀升到2015年的182，上漲了35.8％，以上2個數據吻合了我當時對美國房產趨勢發展的看法。

建議一般投資人，可以用租金報酬率和房價合理性，做為首次購屋的判斷輔助，房價不合理，就用租的，把暫時多餘的資金放在股利收入不錯的投資工具，例如成長收入型基金或股債混合的指數型基金，如果能有4％的收益，就可以拿來付租金，等到房價稍合理時再購屋，這當中不會犧牲居住品質，還可以避開房價高點時面臨的下跌或成長停滯風險。

這樣的說法有些人不以為然，例如中國房產不看租金報酬率，看的是房價成長，或許中國有特殊的情形，但投資世界裡，任何股價偏離了合理價位區，或許短期沒有大變化，但遲早會反應，房產也不會例外，不同地區會出現反應快慢落差而已。

用租金報酬率和美國公債利率、股利率來做對比，進而判斷房價的高低，雖然不是完美的指標，仍是一個簡單、有用的參考，試想出租房子有許多煩事跟雜事，如果收益比不需要煩惱的公債來得低，那麼未來的成長性就可能受限，房價是否偏高值得更密切的觀察。

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（本文摘自闕又上著，《你沒有學到的資產配置：巴菲特默默在做的事》，時報出版）

2023/08/21

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