老後想與朋友住必看!徐佳馨:如何避免朋友一起買地、買房養老的美夢,變成友誼決裂的終點?

揪友共居,一定要做好的功課。
揪友共居,一定要做好的功課。
2023.01.03
63,365
作者|陳莞欣
責任編輯|陳莞欣

揪友共居,一定要做好的功課。

作者|陳莞欣 2023.01.03

責任編輯|陳莞欣63,365

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採訪/陳莞欣 文字整理/曾玉玲 攝影/日常散步.李盈靜 責任編輯/陳莞欣

編按:和朋友揪團養老,大家一起買地、蓋房子,或者合住一棟房,是很多人的夢想。但是,只要是涉及錢的議題,就是對人性的考驗,更可能成為友情決裂的導火線。老了想跟好友住,有哪些優缺點?怎麼避免衝突?

近幾年,「揪友共居」是許多人的夢想。和三五好友合資買地、蓋房或買房,理想中,大家老了之後住一起,可以彼此作伴,互相照顧、享受人生。

只是,這樣的構想乍聽之下很美好,實際執行後,卻可能面臨許多複雜問題。房產專家、住商不動產企研室資深經理徐佳馨就直言,「理想很豐滿、現實卻很骨感!」在付諸行動之前,不妨先了解與好友買房共居會面臨的課題,以免日後產生糾紛、傷了感情。

50後貸款不易  和朋友合資買房,先問自己現金是否充足?

和朋友合資購買不動產,首先會面臨的是資金問題。徐佳馨指出,50歲過後,要取得好的貸款條件有難度,因為銀行會評估申請人收入是否穩定。這個年紀的人,不少已進入半退休或即將退休的階段。因此,除非財務狀況非常好,否則銀行的貸款條件相對保守,可能需要準備較多的自有資金。

此外,若打算要購地建屋的民眾,她也提醒,一旦離開雙北市,不動產買賣的複雜性超乎想像。像是近幾年流行到鄉下買農地蓋房舍,但農地法規複雜,各縣市還有各自的單行法規,若沒有做足功課,很容易買到無法利用的土地。

尤其受大環境影響,自地建屋成本較過去大幅上漲,10幾年前一坪成本約8-12萬,現在一坪至少12-15萬起跳,蓋房也需花2至3年,時間跟原物料的花費、以及貸款問題都要納入考量。

房子要登記在誰的名下?借名登記和共同登記,優缺點一次看懂

與好友合資買房,這筆資產該登記在誰的名下?徐佳馨表示,不動產的產權有「借名登記」及「共同登記」兩種登記方式。但無論哪一種,都要當心後續可能衍生的產權糾紛:

1. 借名登記

一群朋友約好,將房產登記在其中一人名下。這種作法的好處是產權較為單純、日後要處分較容易。但假設房子登記在A名下,日後A又較其他人更早離世,因為民法有「特留分」的規定,A的小孩或繼承人可以主張自己有權繼承,導致產權上的糾紛。

2. 共同登記

房產由所有出資者共同持有。對共居者而言,這種作法較為公平,但從不動產實務的角度來看,產權愈單純愈好。因為,若一棟房產有多個屋主,較難取得好的貸款條件、未來要處分買賣的手續也複雜許多。此外,若擁有持份的其中一人過世,一樣可能發生繼承糾紛。

那麼,該如何保障所有人的權益呢?徐佳馨建議,朋友之間可以立一份私人契約,透過律師或代書,彼此商議好出資比例、金流、產權分配等內容,並確實到法院或透過民間公證人完成公證程序,保障大家日後的權益。同時,共居者也應該先跟自己的繼承人溝通,以免將來自己離世後,老朋友和下一代發生糾紛。

她舉例,假設A、B、C共同買了一棟房子,房子「借名登記」在A名下。結果A意外過世,理論上,這筆房產會由A的繼承人繼承。此時,B、C可以主張「借名登記」的事實,並以私契為證,取得房子的產權。但若A的繼承人不同意,主張契約無效,大家還是得上法院解決紛爭。

如果這筆房產是由A、B、C共同持有,在「共同登記」的前提下,A離開以後,這棟房子則有1/3持份由A的繼承人取得。A的繼承人可以透過銀行鑑價,把1/3產權賣給其餘2人。但若是大家對價格談不攏,可向法院申請變價分割,將土地、房地產執行法拍,再將拍賣所得價金按持分比例分給所有共有人。

「多數人都把共居想得很美好,但處理起來真的很複雜!所以對於合資買房,我們都會相對保守。」徐佳馨建議,想和朋友一起買房、買地,不是不行,但最好透過專業人士協助,並且做足功課,透過法律程序確保大家的權益。。

此外,她建議,合資買房的人數最好是單數。因為根據《土地法》34-1條規定,共有土地或建築改良物,若要處分或變更,得要過半數的持有人同意。因此,若共同持有房產的人數為雙數,未來要處分或變更產權,可能會發生表決無法過半數的問題。

如何擁有快樂的老後共居生活?把錢的事講清楚、住同一社區也是好選擇

實際與好友共居之後,就會面臨生活上相處的大小事!其中,最現實的就是錢的問題。例如,入住後水電費、管理費、清潔、膳食等等費用要如何分擔?家務要如何分工?這些事情雖小,卻是最容易產生摩擦的導火線。徐佳馨舉例,夏天到了,A習慣冷氣要開一整天,但B並不想吹這麼久,A的電費是否要多付一點?

此外,生活習慣差異、公共空間如何維護修繕、以及共居後如何尊重彼此的隱私、不刺探他人的家務事⋯⋯等,都是需要思考的問題。此外,如果是從大都市搬到鄉間,除了生活機能可能不如以往方便,醫療資源是否充足也是需要考量的重點。

「對於共居,多數人只想到相處問題,但真正殘酷的大舞台,是錢!」徐佳馨認為,雖然談錢傷感情,但正因如此,愈要攤開來講清楚,「朋友之間千萬不要怕尷尬,一開始講得愈清楚,後面糾紛愈少。」

了解買房共居的現實面後,如果不想讓事情太複雜,是否有其他替代方案?徐佳馨建議,如果財力上允許,養生村會是一個不錯的選擇,一方面可以享受共居的好處、也有專人照顧,但缺點是價格昂貴且名額有限,可能排不到。

在同個社區買房,彼此就近照顧,也是一個可考慮的替代選項。若同個社區的物件不好購入,也可考慮將範圍拉大到同一個捷運站附近。她認為,適合50+居住的物件,有幾個特質:

1. 要有電梯,以免要上下樓梯行動不便。

2. 要有24小時管理人員。萬一半夜出意外,才能隨時求救。

3. 要有無障礙空間、防滑防跌等室內規劃。

4. 鄰近醫院、公園,周遭有大眾運輸工具,如捷運或公車。

「揪友共居」的概念是近幾年主流,但若要合資買房,徐佳馨還是建議50+三思而後行,身體要健康、資金要充足,並且對彼此坦誠,提早思考後續可能面臨的問題。大家攤開來講清楚,做好萬全準備,才能跟好友們一起實踐夢想中的老後生活。

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