採訪／陳莞欣 文字整理／曾玉玲 攝影／日常散步．李盈靜 責任編輯／陳莞欣
編按：和朋友揪團養老，大家一起買地、蓋房子，或者合住一棟房，是很多人的夢想。但是，只要是涉及錢的議題，就是對人性的考驗，更可能成為友情決裂的導火線。老了想跟好友住，有哪些優缺點？怎麼避免衝突？
近幾年，「揪友共居」是許多人的夢想。和三五好友合資買地、蓋房或買房，理想中，大家老了之後住一起，可以彼此作伴，互相照顧、享受人生。
只是，這樣的構想乍聽之下很美好，實際執行後，卻可能面臨許多複雜問題。房產專家、住商不動產企研室資深經理徐佳馨就直言，「理想很豐滿、現實卻很骨感！」在付諸行動之前，不妨先了解與好友買房共居會面臨的課題，以免日後產生糾紛、傷了感情。
50後貸款不易 和朋友合資買房，先問自己現金是否充足？
和朋友合資購買不動產，首先會面臨的是資金問題。徐佳馨指出，50歲過後，要取得好的貸款條件有難度，因為銀行會評估申請人收入是否穩定。這個年紀的人，不少已進入半退休或即將退休的階段。因此，除非財務狀況非常好，否則銀行的貸款條件相對保守，可能需要準備較多的自有資金。
此外，若打算要購地建屋的民眾，她也提醒，一旦離開雙北市，不動產買賣的複雜性超乎想像。像是近幾年流行到鄉下買農地蓋房舍，但農地法規複雜，各縣市還有各自的單行法規，若沒有做足功課，很容易買到無法利用的土地。
尤其受大環境影響，自地建屋成本較過去大幅上漲，10幾年前一坪成本約8-12萬，現在一坪至少12-15萬起跳，蓋房也需花2至3年，時間跟原物料的花費、以及貸款問題都要納入考量。
房子要登記在誰的名下？借名登記和共同登記，優缺點一次看懂
與好友合資買房，這筆資產該登記在誰的名下？徐佳馨表示，不動產的產權有「借名登記」及「共同登記」兩種登記方式。但無論哪一種，都要當心後續可能衍生的產權糾紛：
1. 借名登記
一群朋友約好，將房產登記在其中一人名下。這種作法的好處是產權較為單純、日後要處分較容易。但假設房子登記在A名下，日後A又較其他人更早離世，因為民法有「特留分」的規定，A的小孩或繼承人可以主張自己有權繼承，導致產權上的糾紛。
2. 共同登記
房產由所有出資者共同持有。對共居者而言，這種作法較為公平，但從不動產實務的角度來看，產權愈單純愈好。因為，若一棟房產有多個屋主，較難取得好的貸款條件、未來要處分買賣的手續也複雜許多。此外，若擁有持份的其中一人過世，一樣可能發生繼承糾紛。
那麼，該如何保障所有人的權益呢？徐佳馨建議，朋友之間可以立一份私人契約，透過律師或代書，彼此商議好出資比例、金流、產權分配等內容，並確實到法院或透過民間公證人完成公證程序，保障大家日後的權益。同時，共居者也應該先跟自己的繼承人溝通，以免將來自己離世後，老朋友和下一代發生糾紛。
她舉例，假設A、B、C共同買了一棟房子，房子「借名登記」在A名下。結果A意外過世，理論上，這筆房產會由A的繼承人繼承。此時，B、C可以主張「借名登記」的事實，並以私契為證，取得房子的產權。但若A的繼承人不同意，主張契約無效，大家還是得上法院解決紛爭。
如果這筆房產是由A、B、C共同持有，在「共同登記」的前提下，A離開以後，這棟房子則有1/3持份由A的繼承人取得。A的繼承人可以透過銀行鑑價，把1/3產權賣給其餘2人。但若是大家對價格談不攏，可向法院申請變價分割，將土地、房地產執行法拍，再將拍賣所得價金按持分比例分給所有共有人。
「多數人都把共居想得很美好，但處理起來真的很複雜！所以對於合資買房，我們都會相對保守。」徐佳馨建議，想和朋友一起買房、買地，不是不行，但最好透過專業人士協助，並且做足功課，透過法律程序確保大家的權益。。
此外，她建議，合資買房的人數最好是單數。因為根據《土地法》34-1條規定，共有土地或建築改良物，若要處分或變更，得要過半數的持有人同意。因此，若共同持有房產的人數為雙數，未來要處分或變更產權，可能會發生表決無法過半數的問題。
如何擁有快樂的老後共居生活？把錢的事講清楚、住同一社區也是好選擇
實際與好友共居之後，就會面臨生活上相處的大小事！其中，最現實的就是錢的問題。例如，入住後水電費、管理費、清潔、膳食等等費用要如何分擔？家務要如何分工？這些事情雖小，卻是最容易產生摩擦的導火線。徐佳馨舉例，夏天到了，A習慣冷氣要開一整天，但B並不想吹這麼久，A的電費是否要多付一點？
此外，生活習慣差異、公共空間如何維護修繕、以及共居後如何尊重彼此的隱私、不刺探他人的家務事⋯⋯等，都是需要思考的問題。此外，如果是從大都市搬到鄉間，除了生活機能可能不如以往方便，醫療資源是否充足也是需要考量的重點。
「對於共居，多數人只想到相處問題，但真正殘酷的大舞台，是錢！」徐佳馨認為，雖然談錢傷感情，但正因如此，愈要攤開來講清楚，「朋友之間千萬不要怕尷尬，一開始講得愈清楚，後面糾紛愈少。」
了解買房共居的現實面後，如果不想讓事情太複雜，是否有其他替代方案？徐佳馨建議，如果財力上允許，養生村會是一個不錯的選擇，一方面可以享受共居的好處、也有專人照顧，但缺點是價格昂貴且名額有限，可能排不到。
在同個社區買房，彼此就近照顧，也是一個可考慮的替代選項。若同個社區的物件不好購入，也可考慮將範圍拉大到同一個捷運站附近。她認為，適合50+居住的物件，有幾個特質：
1. 要有電梯，以免要上下樓梯行動不便。
2. 要有24小時管理人員。萬一半夜出意外，才能隨時求救。
3. 要有無障礙空間、防滑防跌等室內規劃。
4. 鄰近醫院、公園，周遭有大眾運輸工具，如捷運或公車。
「揪友共居」的概念是近幾年主流，但若要合資買房，徐佳馨還是建議50+三思而後行，身體要健康、資金要充足，並且對彼此坦誠，提早思考後續可能面臨的問題。大家攤開來講清楚，做好萬全準備，才能跟好友們一起實踐夢想中的老後生活。
