打算養老的房子，登記兒子名下卻被賣了！怎麼拿回來？律師：借名登記應留意的事

文／吳挺絹 圖／Shutterstock

編按：吳挺絹律師／理財規劃顧問（AFP）分享一位老媽媽的困境：原本打算拿來養老的房子，因當初借名登記在兒子名下，如今在未經自己同意下就被兒子賣了！該怎麼把房子拿回來？到底在借名登記時，該留意什麼呢？

這是一位傷心又氣憤的媽媽，但我想她的心中，或許更多的是無奈。

這位媽媽年約70歲，但因為退休後仍在做一些志工服務，沒有和社會斷了連結，因此身體狀態看起來還不錯，說起話來也輕聲細語，人十分客氣。正當我在觀察這位母親時，陪同她來的女兒先說話了。

「吳律師您好，今天我媽媽主要是想來請教，要怎麼把她登記在我大哥名下的房子給拿回來？」

老母親買的養老房  借名登記兒子名下卻被賣出

「您的意思是，媽媽買了房子之後，雖然登記在妳大哥名下，但實際上是媽媽的房子，媽媽自己也在居住和使用嗎？就是我們法律上俗稱的『借名登記』。」

「是的，我媽媽在40年前省吃儉用做了好幾份工作，才買下房子，我小時候也有幫忙做一些家庭代工。房子買了之後，媽媽就是給全家人一起住，幾年前爸爸走了，我就和媽媽還有大哥、大嫂一起住，本來也相安無事。

一直到去年7月，我大哥在大嫂的慫恿下，說他要賣掉這棟我們一起住的房子，但媽媽不同意，媽媽覺得這是她要養老的房子，如果大哥賣了，她就沒有家了。但後來大哥還是趁我們都出門不在家的時候，偷偷找房仲帶客人來看屋。

接著就在11月的時候，大哥跟媽媽說：『房子已經賣出去了！』大哥要求我和媽媽現在就要搬家。」

女兒一口氣說完，媽媽在旁邊連連點頭。

「那麼請問是什麼原因，導致媽媽買的房子，當年沒有登記在自己名下呢？」我向她們詢問，當年借名登記的動機。

「當初是因為丈夫不顧家，又在外面簽了很多六合彩，常常回家來就是跟我要錢，不給他錢還會對我動手動腳，到現在我身體都還有一些痠痛，就是以前舊傷的後遺症。」媽媽說完，還下意識地去摸了一下自己的腳，或許她一邊說著，身體的舊傷也被喚醒而隱隱作痛吧。

家人之間的借名登記  仍須書面契約

「可是當年我為了2個小孩都忍下來！但我還是想，人至少要有一個房子可以住。所以大概40年前，我好不容易存的一筆錢，我就拿來買房子，但我又怕丈夫簽六合彩的債主如果找上門來，會因為夫妻財產共有（舊法稱聯合財產制），把登記在我名下的房子拿去抵債。

所以我才會在買房子後，跟兒子商量登記在他名下，但沒想到，現在兒子竟然會把房子賣了，導致我要和女兒在外面租房子住，女兒也都被我拖累。」

媽媽一邊對我娓娓道來，但可能也被我的提問，勾起塵封的回憶，因此，邊說邊掉下淚來……

「阿姨，沒關係，我們現在就是來討論看看可以如何幫您的！」我一邊找面紙趕快遞給阿姨。

「媽～不值得為那種人掉眼淚啦！」女兒對母親說。

「吳律師，這幾年來的房屋稅單、地價稅單，都是我媽媽在繳的，請問這樣可以證明，實際上房屋是我媽媽的嗎？」女兒一邊轉過頭來詢問我。

「當然這些可以作為證據，但是實務上，法院通常不會只根據這些稅單就認為房屋是您母親的。」

事實上，借名登記的官司，要贏並不容易，尤其是家人之間，因為通常都不會訂定書面的「借名登記契約」。

「請問阿姨，您和兒子之前是否有寫契約，可以證明房子是您的嗎？」我問。

「沒有啦～我沒有什麼法律知識，又是自己的兒子，怎麼會跟他寫契約。」 果然不出我所料！

「阿姨，我瞭解。那麼我現在需要您和我一起共同回想，當初買房子的經過，一起找找，還有什麼證據，可以證明房子是您的？」

「那個時候我是跟租屋處的鄰居買房子……」媽媽在我的鼓勵下，開始努力回想，她印象所及的買屋過程。

「那麼我們跟這位鄰居還有聯絡嗎？」我嘗試著詢問她。 「有！我跟她還有聯絡！」

「太棒了！我們可以找她來當證人，證明買屋的過程，兒子沒付過錢，也從未出過面。今天即便房子已經被兒子賣出去，法律上會保障不知情的善意第三人買方，但我們還是可以跟兒子要求還賣房的價金回來。錢拿回來後，我們還是可以來做規劃，重新再買個房子。我們來討論進行這個訴訟，需要準備的資料。」

多一份事先規劃保障  少一些事後爭議糾紛

我想，相對而言，這位媽媽是幸運的，在這麼多年後，仍然能找到證據證明，房屋實際上是自己的，雖然房被賣了，但還能有機會討回賣房的價金。

台灣許多父母親因為諸多原因，買房後把房屋登記在子女名下，但辛苦買下的房屋，其實都還是希望自己能在這裡安養天年。

父母通常心裡想：「這個房子只是借孩子的名義登記，和他講好就好了，簽契約傷感情，孩子不會做出傷害我的事的！」

或許多年都相安無事，但若遇到像案例中，孩子需要資金，而把主意動到了名下房屋的時候呢？房屋在他名下，權狀即便由父母保管，他會不會去申請遺失補發呢？

或是父母在時，兄弟姊妹間相安無事，但父母上天堂後，親屬在討論遺產分配時，這個「借名登記」的房屋要怎麼算？是遺產嗎？大家一定有不同意見，而要為此上法院。

又或者，某些案例中，登記名義人（子女）身故，父母向繼承人（女婿或媳婦）要求討回房屋遭到拒絕，因此鬧上法院，也是有的。

因此想奉勸大家，如果真的要運用「借名登記」處理財產，都要簽署「書面借名登記契約」。而更好的是：「事先找律師討論，要達成規劃目的，法律上達成目的同時保障自己的方式。」

像本則案例，如果發生在今天（40年前我國無信託法的概念），透過「信託契約」的規劃，就能同時達到保障媽媽的居住使用房屋權利，且避免房屋被不知哪裡冒出來的債權人拍賣的目的。

當然，如果是想藉信託惡意脫產，可是會被撤銷的，那就另當別論了。

在財產處理上，因為考量的重點不同，也會有多種法律規劃方式，在專業人士的協助下，規劃最適合自己的方式，才能在達成目的的同時，也保障自己與家人間的關係。畢竟「房子」能買新的，但「家」要重建，就沒那麼簡單了。

註

參考法院見解： 所謂「借名登記」契約，係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗，依契約之內部關係仍認借名人為真正所有權人。

當事人之一方如主張與他方有借名登記關係存在，自應就借名登記契約確已成立之事實，負舉證責任。

（參台灣高等法院103年度上字第634號判決）

（本文轉載自明恩法律事務所，原文標題為〈「怎麼把房子拿回來？」當養老的財產被兒子媳婦拿走，家人該怎麼辦？〉）

2022/03/07

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