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打算養老的房子,登記兒子名下卻被賣了!怎麼拿回來?律師:借名登記應留意的事
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打算養老的房子,登記兒子名下卻被賣了!怎麼拿回來?律師:借名登記應留意的事

家人間借名登記,風險不可不防。

文/吳挺絹 圖/Shutterstock

編按:吳挺絹律師/理財規劃顧問(AFP)分享一位老媽媽的困境:原本打算拿來養老的房子,因當初借名登記在兒子名下,如今在未經自己同意下就被兒子賣了!該怎麼把房子拿回來?到底在借名登記時,該留意什麼呢?

這是一位傷心又氣憤的媽媽,但我想她的心中,或許更多的是無奈。

這位媽媽年約70歲,但因為退休後仍在做一些志工服務,沒有和社會斷了連結,因此身體狀態看起來還不錯,說起話來也輕聲細語,人十分客氣。正當我在觀察這位母親時,陪同她來的女兒先說話了。

「吳律師您好,今天我媽媽主要是想來請教,要怎麼把她登記在我大哥名下的房子給拿回來?」

老母親買的養老房  借名登記兒子名下卻被賣出

「您的意思是,媽媽買了房子之後,雖然登記在妳大哥名下,但實際上是媽媽的房子,媽媽自己也在居住和使用嗎?就是我們法律上俗稱的『借名登記』。」

「是的,我媽媽在40年前省吃儉用做了好幾份工作,才買下房子,我小時候也有幫忙做一些家庭代工。房子買了之後,媽媽就是給全家人一起住,幾年前爸爸走了,我就和媽媽還有大哥、大嫂一起住,本來也相安無事。

一直到去年7月,我大哥在大嫂的慫恿下,說他要賣掉這棟我們一起住的房子,但媽媽不同意,媽媽覺得這是她要養老的房子,如果大哥賣了,她就沒有家了。但後來大哥還是趁我們都出門不在家的時候,偷偷找房仲帶客人來看屋。

接著就在11月的時候,大哥跟媽媽說:『房子已經賣出去了!』大哥要求我和媽媽現在就要搬家。」

女兒一口氣說完,媽媽在旁邊連連點頭。

「那麼請問是什麼原因,導致媽媽買的房子,當年沒有登記在自己名下呢?」我向她們詢問,當年借名登記的動機。

「當初是因為丈夫不顧家,又在外面簽了很多六合彩,常常回家來就是跟我要錢,不給他錢還會對我動手動腳,到現在我身體都還有一些痠痛,就是以前舊傷的後遺症。」媽媽說完,還下意識地去摸了一下自己的腳,或許她一邊說著,身體的舊傷也被喚醒而隱隱作痛吧。

家人之間的借名登記  仍須書面契約

「可是當年我為了2個小孩都忍下來!但我還是想,人至少要有一個房子可以住。所以大概40年前,我好不容易存的一筆錢,我就拿來買房子,但我又怕丈夫簽六合彩的債主如果找上門來,會因為夫妻財產共有(舊法稱聯合財產制),把登記在我名下的房子拿去抵債。

所以我才會在買房子後,跟兒子商量登記在他名下,但沒想到,現在兒子竟然會把房子賣了,導致我要和女兒在外面租房子住,女兒也都被我拖累。」

媽媽一邊對我娓娓道來,但可能也被我的提問,勾起塵封的回憶,因此,邊說邊掉下淚來……

「阿姨,沒關係,我們現在就是來討論看看可以如何幫您的!」我一邊找面紙趕快遞給阿姨。

「媽~不值得為那種人掉眼淚啦!」女兒對母親說。

「吳律師,這幾年來的房屋稅單、地價稅單,都是我媽媽在繳的,請問這樣可以證明,實際上房屋是我媽媽的嗎?」女兒一邊轉過頭來詢問我。

「當然這些可以作為證據,但是實務上,法院通常不會只根據這些稅單就認為房屋是您母親的。」

事實上,借名登記的官司,要贏並不容易,尤其是家人之間,因為通常都不會訂定書面的「借名登記契約」。

「請問阿姨,您和兒子之前是否有寫契約,可以證明房子是您的嗎?」我問。

「沒有啦~我沒有什麼法律知識,又是自己的兒子,怎麼會跟他寫契約。」 果然不出我所料!

「阿姨,我瞭解。那麼我現在需要您和我一起共同回想,當初買房子的經過,一起找找,還有什麼證據,可以證明房子是您的?」

「那個時候我是跟租屋處的鄰居買房子……」媽媽在我的鼓勵下,開始努力回想,她印象所及的買屋過程。

「那麼我們跟這位鄰居還有聯絡嗎?」我嘗試著詢問她。 「有!我跟她還有聯絡!」

「太棒了!我們可以找她來當證人,證明買屋的過程,兒子沒付過錢,也從未出過面。今天即便房子已經被兒子賣出去,法律上會保障不知情的善意第三人買方,但我們還是可以跟兒子要求還賣房的價金回來。錢拿回來後,我們還是可以來做規劃,重新再買個房子。我們來討論進行這個訴訟,需要準備的資料。」

多一份事先規劃保障  少一些事後爭議糾紛

我想,相對而言,這位媽媽是幸運的,在這麼多年後,仍然能找到證據證明,房屋實際上是自己的,雖然房被賣了,但還能有機會討回賣房的價金。

台灣許多父母親因為諸多原因,買房後把房屋登記在子女名下,但辛苦買下的房屋,其實都還是希望自己能在這裡安養天年。

父母通常心裡想:「這個房子只是借孩子的名義登記,和他講好就好了,簽契約傷感情,孩子不會做出傷害我的事的!」

或許多年都相安無事,但若遇到像案例中,孩子需要資金,而把主意動到了名下房屋的時候呢?房屋在他名下,權狀即便由父母保管,他會不會去申請遺失補發呢?

或是父母在時,兄弟姊妹間相安無事,但父母上天堂後,親屬在討論遺產分配時,這個「借名登記」的房屋要怎麼算?是遺產嗎?大家一定有不同意見,而要為此上法院。

又或者,某些案例中,登記名義人(子女)身故,父母向繼承人(女婿或媳婦)要求討回房屋遭到拒絕,因此鬧上法院,也是有的。

因此想奉勸大家,如果真的要運用「借名登記」處理財產,都要簽署「書面借名登記契約」。而更好的是:「事先找律師討論,要達成規劃目的,法律上達成目的同時保障自己的方式。」

像本則案例,如果發生在今天(40年前我國無信託法的概念),透過「信託契約」的規劃,就能同時達到保障媽媽的居住使用房屋權利,且避免房屋被不知哪裡冒出來的債權人拍賣的目的。

當然,如果是想藉信託惡意脫產,可是會被撤銷的,那就另當別論了。

在財產處理上,因為考量的重點不同,也會有多種法律規劃方式,在專業人士的協助下,規劃最適合自己的方式,才能在達成目的的同時,也保障自己與家人間的關係。畢竟「房子」能買新的,但「家」要重建,就沒那麼簡單了。

參考法院見解: 所謂「借名登記」契約,係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約,其成立側重於借名者與出名者間之信任關係,倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗,依契約之內部關係仍認借名人為真正所有權人。

當事人之一方如主張與他方有借名登記關係存在,自應就借名登記契約確已成立之事實,負舉證責任。

(參台灣高等法院103年度上字第634號判決)

(本文轉載自明恩法律事務所,原文標題為〈「怎麼把房子拿回來?」當養老的財產被兒子媳婦拿走,家人該怎麼辦?〉)

2022/03/07

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